“天价停车费”后又现漏水房,正荣地产很缺钱吗?

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正荣地产很缺钱?天价停车费和产品质量事件,或可从侧面反映出正荣地产急切地增加收入和节约成本的意愿。表面繁荣背后,是其低权益比、盈利能力接连下滑的缺陷和“明股实债”的重大嫌疑?

天价停车费后又现漏水房

近期,正荣地产在武汉市场很不顺。

7月初,正荣地产旗下武汉正荣紫阙台项目被业主质疑“天价车位,有家难回”。据业主核算,如果不买车位,每天停车费高达120元,每月停车费约3600元,每年停车费约合43200元。而购买车位价格高达28万元/个,是周边小区15万元/个的车位均价的近两倍。

此前,经过武汉市市场监管局、东湖高新区市场监管局约谈,正荣紫阙台设置了封顶费用,但仅提供月租车位80个,相较其1946户的总户数而言杯水车薪。

近期,正荣地产在武汉的多个楼盘又遭业主投诉质量问题。

正荣紫阙台的业主发现其房子存在地板及瓷砖破损、乳胶漆脱落、墙面起皮等问题,更严重的是大雨后部分靠近窗、墙角的地方出现了渗漏水情况,被拆了踢脚线的墙面发霉发黑。经过维修后,仍有多名业主反映渗漏水问题。

此外,清能正荣府也被投诉质量问题。正荣紫阙台开发商正荣正升因违反大气污染防治管理制度被处罚,正荣恒瑞御峰开发商恒瑞聚福因违反《建设工程质量管理条例》——未办理施工许可证擅自开工建设被处罚。

天价停车费和产品质量事件,或可从侧面反映出正荣地产急切地增加收入和节约成本的意愿。正荣地产很缺钱吗?

假千亿房企?

9月10日,正荣地产”发布的2021年8月未经审核经营数据显示,其连同合营公司及联营公司累计实现合约销售金额已经突破“千亿”,约1058.09亿元,完成年度目标约71%。不出意外,正荣地产将完成其2021年销售目标1500亿元。

如此高的合约销售业绩下,看起来正荣地产不应该很“缺钱”。实际上,正荣地产的“千亿”销售额“水分”很大。仅用5年时间,正荣地产的销售额就完成了从169亿元到1080亿元的跨越,背后是低权益比的尴尬事实。

数据显示,今年上半年,正荣地产实现合约销售金额达823亿元,但权益销售额仅约463.5亿元,营业收入仅160亿元。去年全年,正荣地产实现合约销售金额1419亿元,权益销售金额仅780.5亿元,营业收入仅361.3亿。

同时,据克而瑞数据,正荣地产上半年全口径销售额位列全国第24位,较2020年末下降了2个名次。

踩中一道红线,明股实债迹象明显

截止2021年6月30日,正荣地产的净负债率57.2%,剔除预收账款的资产负债率72.4%,现金短债比2.2倍。“三道红线”还踩中一道。

同时,正荣地产的盈利能力却在连年下滑。

2019年正荣地产的毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20%;2020年正荣地产的毛利率由2019年的20%减少至19.1%。同时,根据测算,正荣地产最新的净利润率为9.4%。

据克而瑞研究中心数据,2020年66家行业典型上市房企的毛利率、净利率的中位数分别约为24.3%、10%。可见正荣地产的盈利能力不仅下滑,还低于行业平均水平。

值得注意的是,为了表明自身的债务水平健康,正荣地产还成为第一家主动披露表外负债的房企,其表外负债担保权益约31亿,表外的现金达到24亿,净负债是7亿,整体表外负债相对风险可控。

但是,这却有些“欲盖弥彰”的意味。因为,外界主要质疑其重大“明股实债”嫌疑。数据显示,正荣地产的少数股东权益从 2020 年 6 月 30 日的 150.09 亿元,上涨至如今的 253.79 亿元,占总权益的 53.93%。但正荣地产今年上半年少数股东损益只有 3.38 亿元,占比只有 22.53%。少数股东权益和损益不匹配,是比较明显的“明股实债”特征。

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