房产税一开,降价自然来?

文/公众号:铁拳何处击

主笔:知非

编辑:何处击

来源:观察者网guancha.cn

9月1日,住建部召开了一场新闻发布会,主题非常宏大,叫做“住有所居”。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”让所有人都能拥有舒适的住房,被提升到了前所未有的政策高度。

老何之前就预告过,要跟大家聊聊房地产税。因为房地产税,就应该是“住有所居”的一个重要组成部分。

相信很多人都心存疑虑,房地产税,究竟能不能把房价给降下来?

老何喜欢用数字说话。房地产税绝对是降低房价的一个有力武器。

判断房地产税的实际效果,税率是关键。在合理范围内开征房地产税的,才能它的让效果最大化。

房地产税该不该收,怎么收,我们今天来做一个初步的探讨。

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1.房产税是最大的均贫富手段

关于房地产税能不能降房价,主流的看法有两种,并且是截然相反的。

第一种看法认为,房地产税的征收,肯定是首套房免征或者少征,有多套房的人要多征,这样房产持有成本边际上升,有多套房的人,就会把房子卖掉,导致市场供给增加,房价下降。

另一种看法恰恰相反。过去20年,中国房价增速实在太快,基本4、5年就能翻倍,再加上炒房可以贷款,天然就是高杠杆,自有资金可以做到一两年翻倍。所以,房地产税带来的成本上升,根本不足以让人放弃炒房,甚至会把这部分成本加到房价和房租上,穷人不光买不起房,连租都租不起了。

这两种看法都有一定的道理,但只局限于房价本身,格局还是太小了。

实际上,在讲房价之前,老何先要强调,房地产税的核心意义,不在于调控房价,而是涉及整个中国税收制度的大变革。

在合理合法的程度内,把富人财产的一部分重新分配给穷人,真正实现社会主义的分配公平,这才是房地产税的精髓所在。至于弱化土地财政,降低房价,只能算是附带的福利。

要想说明房地产税的作用,先得搞清楚,房地产税到底是什么。

你可能不知道,其实中国现行税收制度里面,一直都有房产税。按照国务院的房产税暂行条例,所有城市、县城、建制镇和工矿区的房子,都在纳税范围内。

那么,为什么绝大多数人,从来都没交过房产税?因为国家同时又对大部分房产进行了豁免,基本上,只有用于经营性质的房产才要交税,而属于居住性质的房产,别管有没有人住,只要没用来经营,都是免税的。

这个房产税暂行条例,是不是看上去有点绕?既然只对经营性房产收税,为什么不直接叫经营性房产税,而是把所有房子都写进征税范围,然后再豁免?

因为,对个人住房征税,本来就是房产税设立的核心目的,只是还没找到合适的开征机会。

从理论上讲,对个人住房征税,是实现共同富裕的必然选择。

从大类看,国家直接对个人征的税,主要有所得税和财产税两种。

个人所得税大家很熟悉,比如工资的一部分要交税,个体工商户的收入要交个税,其他的诸如股息、红利、财产转让等一次性所得,都要按各自的税率缴纳。

高收入者多交税,去补贴穷人,这是国家理应承担的二次分配职能。

问题是,真正的有钱人,没有几个是领死工资的,对工资征税,导致有钱人很容易避税,税负全让打工人承担了。

财产税,则比所得税更加公平。按照个人总财产的一定比例征收累进税,可以更有效地对有钱人征税。在中国,房产是最重要的财产种类,对个人住房征税,是更好的二次分配方式。

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中国如果要对个人住房征税,大概率实行的是累进税,也就是说,住房越多,税率越高,并且可能对只有一套房、或者人均住房面积较低的家庭免税。

所以,无论这项税收能不能降低房价,只要它对多套房的税率别太低,就能明显起到调节贫富差距的作用。

比如说,就算房价不降,国家只要拿这部分税收,多建一点公租房,也能很好地解决住房问题。

2.改变房价构成或可降房价

但老何还是相信,房地产税是能够起到降房价作用的。这不是因为,房地产税提高了房子的持有成本,其实深层原因,是它有望彻底改变房价的构成。

你或许已经注意到,老何前面用了两个措辞——现行条例说的是房产税,而未来要出台的,是房地产税,多了一个地字。一字之差,其实里面大有学问。

中国早在1986年,就颁布了房产税暂行条例,为什么现在也没能真正落实?

因为单讲房产税,面临一个法律难题。

在中国,盖房子用的土地都是国有的,个人只有土地的使用权。因此,房价的构成应该分成两部分,土地的价值属于国家,只有建筑本身价值才属于购房者。要征房产税,是不是应该只对建筑价值征税?建筑价值怎么计算?

其次,老何之前讲过,中国的房价里,大概有一半是政府拿走的土地出让金。比如今年首批集中供地的16个城市,地价占了房价的56%。换句话说,这相当于买房的人已经给政府交了一笔地租。

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一般来说,租金都是一个月一交,或者一年一交,但是土地出让金,是一次性收走了长达几十年的租金,而且这个租金还相当贵,比征税可狠多了。如果再加一项房产税,不光会面临重复征税的问题,而且会造成购房人税费负担过重。

那么,这些问题最好的解决方法,就是干脆把土地出让金跟房产税合并,制定一个合理的综合税率。房地产税,比房产税多一个地字,或许就是多了这层考虑。

土地出让金改房地产税,如果真的能够实现,意味着什么呢?意味着原本包含在房价里的土地成本,不再需要一次性支付,而是在购房之后逐年支付。

这样一来,新房价格可以直接下降将近一半

有人会说,这不就跟西方国家一样,表面看上去房价低,但是持有成本高,最后总成本还是一样的?

但是别忘了,首先,购房价格下降,意味着少了很多贷款,每年都能节省5%以上的利息成本。

其次,房地产税对每个人是不一样的,只有一套房的人,可以少交甚至不交,房子多的人要多交,相当于让炒房客承担了更多成本。

而现行的土地出让金制度下,不管你有几套房,都要交这笔钱。而且地价总是越来越高,买房越晚的人,承担的出让金越多,造成代际不公平。

甚至,土地出让金制度,某种程度上是劫贫济富。越是穷人,需要多攒几年钱才能买房的,越要多交出让金;而早早上车的有钱人,反而占了便宜。

有些人甚至不是通过市场化手段得到的房子,比如拆迁户,既享受了城市建设的最大红利,又不需要为此支付土地出让金。

还有一个很重要的问题,政府的土地出让金收入,跟税收收入,在用途上是有很大区别的。

中国政府的财政收入,有多个口径。其中包括税收在内的常规收入,叫做一般性公共预算收入。这个账本上的钱,各级政府统筹分配,不管是用于国防、医疗,还是扶贫,用途是不受限制的。

而土地出让金收入,属于另外一个账本,叫做政府性基金收入。这个账本的一个大原则,是专款专用,土地出让金收入,只能用于跟土地相关的支出。

而具体实践中,中国一半的土地出让金,都用于拆迁补偿。按理说,拆迁户并不是土地价值的主要创造者,他们拿走这么多钱,真的合理吗?

再扣除20%的平整土地费用,土地出让金里面,真正能创造公共利益的钱,占比是很少的。

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所以,土地出让金改房地产税,既能降低房价,又能缩小贫富差距,是一石二鸟。

3.税率怎么定?

房价直接降一半,听上去很美,但在现实中,真的能实现吗?

其实换一个问题,就是土地出让金真的能取消吗?

土地出让金,是中国地方政府的财政支柱,也就是俗称的土地财政。中国很多大城市的财政,对土地出让金的依赖程度(土地出让金除以一般性公共预算收入),都超过100%。每年土地出让金的总额,占全国GDP的比重高达8%。

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这么一大笔收入,说取消就取消,地方政府能答应吗?

其实,土地财政存在了几十年,到今天,真的有点难以为继了。因为卖地卖了这么多年,很多大城市都没地可卖了。

比如深圳很多年前,建设用地占行政区总面积的比例,就达到了50%的警戒值。虽然从地图上看,还有大量绿色的林地、草地,和黄色的农田,但出于环保、耕地保护等原因,是不许开发的。

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我们且不论50%的限制是否合理,既然规矩摆在这里,就只能遵守。结果就是,深圳这些年土地出让面积极少,有时候,一整年都没有纯住宅用地供应。

其它大城市,迟早也会面临类似的状况,能卖的地越来越少,只能不断提高单价,才能维持财政收入。但是房价不能涨到天上去,总有一天,土地财政会玩不下去的。

与此同时,各个城市的住房存量,是不断增加的,如果征收房产税,肯定也是逐年增长。如果我们认为,大城市房价主要是被有钱人决定的,而有钱人的财富增速,总是超过社会平均水平。那么对他们征收房产税,收入增速跑赢GDP应该没啥问题。

所以,房产税替代土地出让金,成为地方政府主要财源,是大势所趋。

可是,土地出让金是一次性征收,房产税却是逐年征收,能补上这么大的缺口吗?

我们不妨用数字说话。

早在2019年,当时恒大研究院的副院长夏磊,就对这个问题做过测算。

计算过程很复杂,我们就不展开说了,只看结论。

按照眼下的房价收入比计算,中国人能承受的合理房产税率上限,不应该超过3.5%。

2017年,全国土地出让收入是5.2万亿,按照当年的全国住房价值,当房地产税率达到2.5%时,可以替代土地出让金。但这个2.5%,是不考虑免征的情况下算出来的,如果对只有一套房,或者人均住房30平米以下的家庭免征,就要远远超过这个数字。

所以短期看,房地产税确实很难替代土地出让金。

但是如果考虑到中国不断增长的城镇化率,以及人口增量的下降趋势,其实长痛不如短痛,因为继续依赖寅吃卯粮式的土地出让金财政模式,一定也走不远了。

另外,按照夏磊的计算,长期来看,我国城镇化率估计能达到80%,人均住房面积达到44.62 平米,这样即使按3.5%税率,也有望实现对土地出让金的替代。

这个替代过程,本来也不可能在短期内完成。毕竟房价的大幅下降,对现有的房贷估值、对整个金融系统都会产生影响。

但是长期来看,只要国家下定决心,让房价温和下降,最终实现取消土地出让金,从而降低房价的目标,是完全有可能实现的。

最重要的是,假如我们看到了原来模式的不合理,却因为既得利益不去做改变,这样的经济形态会长期阻碍中国的整体福利改进,阻碍共同富裕。

老何希望,本文是一个引发讨论的引子。我们不可能替国家下结论,但是可以做一些参考性的研究,也希望您看了以后多多转发评论,让更多人参与到这场关乎国计民生的讨论中来。

参考资料:

《房地产税与土地出让收入替代关系研究》,夏磊

《地产链正当配置时》,华创证券

《澄清土地财政的五个认知》,粤开证券

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