碧桂园年中考：不止于地产，不只是科技

　　作者 / 元宝

　　编辑 / 金德路

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　　在波诡云谲的经济周期下，任何行业、所有领域的企业在当下都需要迫切回答一个共同的问题：何以穿越险滩？

　　众多的商业案例中，深耕多年的碧桂园就是观察地产行业的一个绝佳的样本。

　　8月24日，碧桂园披露了2021年中期业绩。

　　报告显示，2021年前6个月，碧桂园营业收入同比增长27%至2349.3亿元；毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

　　尽管在当下的房地产环境下，营收利润双增长实属不易，但是这显然还是无法回答市场目前所关注的核心问题：地产往何处去，碧桂园的未来在哪里？

　　在各种解读中，“科技+地产”的双轮驱动常常被用来回答这个问题。但是更加深入地研究会发现,碧桂园样本的难得之处在于，其不仅仅回答了科技如何赋能地产的问题，还给出了老牌企业其既有业务如何增长，战略方向如何制定，业务边界和组织形态如何设计的复杂系统管理方案。

　　财务持续优化：稳中求胜

　　众所周知，财务指标除了能反馈当下的业务结果，还能动态反映企业不同节点的经营状态。

　　在当下房地产市场的形势下，财务状况显然尤为重要，不仅仅是关乎其企业本身可持续发展的基础，还是判断促进多元化转型，延伸第二曲线能力的重要依据。

　　截至2021年6月30日，碧桂园实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%。可见，公司销售规模在稳步中迸发出了最强增长力。

　　要知道，权益合同销售额的数值是低于合同销售额的，目前大多数房企更偏爱在年报中体现数字更高的合同销售额。而碧桂园从2019年的年报开始，就不再使用合同销售金额，而是改为权益合同销售金额。因此，碧桂园的实际增长值或许比当下卷面反馈更为乐观。

　　随着中央提出「不再将房地产作为短期刺激经济的手段」后，境内融资渠道继续收紧，融资成本再次抬高，企业的债务风险逐渐加大。因此，融资能力也是当下考量房企经营状态的重要指标。

　　不过，碧桂园却在行业整体负债持续微升的情况下，展现出了较强的风险管控能力。

　　截至2021年6月30日，碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%，债务结构持续优化。期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。期内，公司发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低至2.7%。

　　图源：企业公告

　　通过财报数据我们不难看出，碧桂园正有序下降有息负债，逐年降低融资成本，力求将杠杆水平维持在行业低位，为财务稳健创造出有利的条件，规避最险情况。这对于目前承压高债务的房企来说，足够有借鉴意义。

　　"农村包围城市"，三四线成重要增长引擎

　　人居环境改善从来不只是一线城市的特权。

　　在过去二三十年时间里，一二线大城市的人居环境得到了极大的改善，但是三四线城市却进展缓慢，因此留下了整个房地产市场巨大的增长空间。

　　实际上，三四线的市场需求是较为庞大的。据中达证券统计的数据显示，我国地级市及县级市数量分别为293座和387座，而一二线城市仅约40座。并且，三四线近年来商品住宅销售面积占比稳步提升，2019年末接近70%，增速亦高于一二线。

　　同时，克而瑞分析也认为，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求。

　　2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。核心都市圈所带来的高额附加价值自然是不必多说，不过对于碧桂园重仓三四线的行为，业内还是传出了一部分质疑声。

　　显然，在一线城市有丰富积淀的碧桂园，深入到下沉市场会发挥出出色的竞争力，能快速抢占市场份额，提高营收增长曲线。

　　在三四线市场的成功，直接助力了碧桂园的营收增长，因而企业经营状况能够在同业中脱颖而出，直接影响企业的造血能力，使其能得到押注者的青睐。

　　目前，穆迪和惠誉均给予碧桂园「投资级」信用评级，标普亦于2020年上调公司评级展望至「正面」，在房地产趋于寒冬的光景下，碧桂园逆势上扬。

　　图源：企业公告

　　而碧桂园如此高光的成绩与其「科技＋地产」的双联动运作密不可分。

　　科技革命，勾勒多元增长曲线

　　从 2015 年开始，人工智能就开始被在国家层面被反复强调。

　　从国务院将人工智能纳入重点任务之一、到确立新一代人工智能发展三步走战略，将人工智能上升到国家战略层面，再到如今十九届五中全会提出「坚持创新驱动发展，打好关键核心技术攻坚战」的重要战略。

　　再到7月30日召开的中共中央政治局会议，提及要强化科技创新和产业链供应链韧性，加强基础研究，推动应用研究，开展补链强链专项行动，加快解决“卡脖子”难题。

　　这其中，一直活跃着碧桂园的身影。从2008年创立专注建筑机器人研发的全资子公司博智林以来，碧桂园以地产为核心，先后布局了智慧餐饮、现代农业等多元化业务，并且都取得了阶段性进展，与地产主业形成了良好的协同效应。

　　图源：企业资料

　　在地产开发方向，碧桂园重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用，并建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台，打造覆盖建筑工程全生命周期的智能建造全系统解决方案。

　　针对未来在科技智能地产的发力方向，管理层在中期业绩发布会上透露，目前公司正在进行「拆解一栋楼」的试验，希望通过科学铺排施工工序让建筑机器人像流水线生产一样施工作业。

　　在餐饮零售行业，碧桂园致力于将更先进的科技、文化主张运用于多元化的餐饮服务，其机器人可利用智能烹饪技术，向社会提供富有科技感的美食。目前，碧桂园正加速在全国市场内布局智慧餐饮业态，已实现将近百家机器人餐厅全面布局在粤港澳大湾区内广州、深圳、珠海、佛山等十大城市，引领餐饮行业智慧转型升级。

　　图源:网络

　　在现代农业方面，碧桂园致力打造「农业芯片」，聚焦「无人化农场」，助力现代农业发展，探索生产销售一体化零售业务模式。去年，碧桂园农业已在黑龙江省建三江完成无人化农场试验示范项目，今年又在广东省佛山市三水区开展一年多季作物的「无人化」生产验证。

　　图源碧桂园公众号：无人驾驶运粮车自主返回

　　当技术积淀越来越厚，产业实践的道路也就越走越宽。

　　以未来碧桂园农业为例，在「无人化农场」的建设模式和经验的积累下，向其他地方复制和推广应用的可能也就越来越大，通过无人驾驶技术来丰富农业机械的功能，可以大幅提升农业生产效率和粮食产量。

　　并且，现代农业生产的农产品还可以通过碧优选进行对外销售，同时为中央厨房提供原材料，由机器人餐厅将成品食物传递给消费者，实现从田园到餐桌、从源头到终端的全面覆盖。

　　在碧桂园的科技AI产业实践中，很容易就能发现一个浅显的道理：技术投入越早，应用越广泛，能更快更成熟的延申其业务增长的边界。

　　因此，碧桂园围绕其产业延申出的科技实践，其实是在产业之上创造了第二增长曲线，带来指数级增长的同时也是碧桂园在“科技+地产”赛道的壁垒越来越深。

　　总的来说，碧桂园的可持续发展逻辑已经非常清晰，通过多元化业务与地产主业形成良好的协同效应，打通全产业链，推动市场占有率进一步提升，稳固行业地位。

　　如今，在房地产行业「强者恒强」的大环境下，碧桂园还将作为优势方进一步推动行业整合的进程。

　　参考资料：

　　碧桂园2021年中期业绩报告

　　亿欧智库-《中国AI+制造产业发展研究报告》

　　中达证券-《碧桂园深度研究系列之二：成本制胜，解析碧桂园三四线破局之道》