年轻人，看完这些干货再买房

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年轻人买房一定要顾虑到后期的置换可能，所以要关注房产的“易卖性”。

什么是“易卖性”？就是房子卖出去的难易度。因为年轻人工作、生活、情感婚姻状况都尚不稳定，而房产又是极其“稳定”的不动产。

所以，当不稳定的年轻人遇到稳定的不动产时，最需要关注的就是这个不动产是否容易转手。否则，规划稍有变动，房子却无法转手，不仅无法成为资产增值的工具，反倒成为了拖累自己的累赘，简直得不偿失。

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如何筛选“易卖性”高的房产，它们都是什么样的？

“易卖性”高的房产，首先要便宜。对，你没听错，首先是便宜。因为先要有足够的人有能力买，才会有卖出去的可能，尤其是对于房产这种高价格商品，尤其是对于并不那么看重住房品质的当下。所以，相同的地段下，小户型比大户型好卖，相同的小区里，标价低的比标价高的好卖，相同的城市里，刚需盘比豪宅好卖。

但是，仅仅便宜并不一定“好卖”，只能算是“能卖”，但很可能“没人买”。所以，除了便宜之外，我们还要考虑更多因素：要尽量买“地段”好的，也就是尽量选择靠近城市中心的、周边配套齐全的、在地铁口旁边的房产；要尽量买“品相”好的，也就是尽量选择户型好的、装修好的、年代近的、楼层好的、物业好的房型。

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年轻人首套房，一定要用好“处女贷”。

年轻人除了“不稳定”这个特性之外，还有“工资低”、“工作年限短”这些属性。虽说有些人家境殷实，或者存款丰厚，可以全看买房而完全不需要银行贷款。但是，即便从理财的角度，我也依然建议年轻人选择贷款买房。

因为在当下的中国，住房贷款很可能是唯一一个可以普惠给我们所有公民的福利了。公积金贷款的年利率只有2.75%-3.25%，商业贷款的首套房贷之前大多有85-95折，即便现在上浮20%，也只有5.88%，注意一下，你是可以一下子贷出总房款的65%-80%的，是可以一下子贷20-30年的，而我们的理财年化收益率，在5-10%也相当容易。所以，我建议你在首套房时，选择贷款。

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如果你确认自己未来会买第二套房，那么我建议你第一套房选择纯商贷，第二套房选择用掉所有公积金贷款的组合贷。

前面有说，住房贷款对年轻人非常友好，但友好度也不一样。公积金贷款利率很低，审核复杂，而且随着缴存额度和时间的不同，可以贷款的数额也不一样；商业贷款利率相对偏高，但是审核简单、放贷迅速、贷款额度也可以根据银行流水和收入证明扩大至总房款的65-80%（我国不同地区首套房的首付比例会存在一点差异）。

所以，我们可以首套房选择纯商贷，这样可以放款迅速，而且数额也大。等到我们要买第二套房时，公积金已经缴存足够多了，首付比例那时也攀升到了50%。这时，我们就可以全部用掉公积金，如果还是不够，甚至可以继续商业贷款，或者，把第一套房卖掉。而且，反正那个时候是刚需改善，可以慢慢选，不需要担心房贷慢的问题，简直完美。

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没有十足的把握，首套房尽量买自己的家乡，或者是自己所居住的城市。

工作“不稳定”、“收入低”、“工作年限短”，也决定了年轻人的“抗风险能力”相对偏低，甚至有很多年轻人是“月光族”。但你如果听我上面所言，贷款买完房后，可就切实地成为“房奴”咯。

成为“房奴”本不可怕，但“房奴”和“房奴”也不一样。最惨的房奴，是房子买在外地，租不出去、卖不出去、房子还不涨价，每个月还要在还贷款的同时交房租，这样的状态，连辞职都不敢。而且，如果买在外地，你的房子出了什么事，也没人帮你打理，即便烧了，你也难以应对。所以，对于首套房，尽量选择买在自己的家乡或者所在城市，至少，你现在或者以后一定会去住。至少，还有家人帮你打理。

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无论买新房还是二手房，至少给自己留一天作为「反悔」期。

年轻人除了不稳定、没钱之外，还有吃亏少、经验少、容易被忽悠。而无论是买新房还是二手房，我们都会遇到经验丰富、套路满满的置业顾问、房屋中介甚至是房东本人。一个不小心、一个冲动，你就很容易稀里糊涂地交“定金”，当你反应过来时，房本几万块钱都已经到了比尔呢的账户上，白纸黑字上也已经缔结了合约。

作为一个曾经的置业顾问，我深知买房者在第一次来售楼处时，是最容易成交的，因为这个时候的买房者最不冷静，会在售楼处的火热氛围、销售的滔滔不绝、样板间的“家的味道”中如痴如醉，然后稀里糊涂地买房成交，越是年轻人，越是这样。二手房？套路更多，以后再说。所以，即便你非常喜欢一个房子，也尽量只交诚意金，然后给自己一天时间回去冷静，问问家人和有经验的朋友，再去交定金。

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首套房尽量买开间、一居或三居，二居很鸡肋，四居及以上价格又太高，不好转手。

大开间、一居室是单身公寓，可以自己住，也可以是暂时不要孩子的男女朋友一起住，毕竟现在的年轻人，单身狗多、男女朋友换得也比之前多，想不要孩子或者晚点要孩子的，也不少。而且，未来房子出租，租户大多是一两个人，且不喜欢和他人合租，所以这种开间和一居室是租房市场里最抢手的，没有之一。最关键的，因为面积小，总价也低嘛。

三居室，非常适合做婚房，毕竟孩子是一个一个生的，年轻的妈妈又不怎么会带孩子，所以一间给小夫妻住，一间给未来的孩子住，一间留给父母、保姆或亲友，简直是年轻人居家生活的完美户型！等到第二个孩子出生时，母亲也有经验了，父亲的工作也稳定了，到时要么自己带，继续住三局，要么干脆卖掉之后改善到四居，都是极好的。

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买首套房时，多关注些保障性、福利性、优惠性购房，同等条件下，不妨买它们。

房产不只是普通居民在一生中购买的最高价格的商品，也是一个国家的的民生产业，所以，是具有非常重要的福利导向的，而从“房子是用来住的，不是用来炒的”基本方针出发，几乎所有的福利，都会向名下没有房产的年轻人倾斜。所以，无论是哪一个城市，都会有政策性的保障房、自住型商品房、共有产权房、限价房、企业福利房等等等等。

而我们大多数年轻人，因为不是从事相关产业，也因为信息的不对称性，之前没有经验，所以很多人都不知道这些优惠政策，于是，白白错失了国家给我们的礼物。以北京为例，你当然可以买位于五环外价格高昂的老破小，你也可以买四环到五环之间90平米以下的限价房和共有产权房。

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