暴跌100万,学区房真的要凉了?

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学区房也能过气?

前几天,随着北京西城区小学入学意向填报工作的结束,一些家长彻底“傻眼”了,他们发现,自己拥有的学区房,对口入学的“牛小”(优质小学),基本都没有了学位,只能填报相邻学区的普通小学。

其中“暴雷”最严重的,当数2020年7月31日后的购房家庭。多个填报系统显示,无论你买的是哪所“牛小”的学区房,可选项只有“渣校”。
 
   
     说白了就是,花了保时捷的钱,最后提到了一台五菱宏光。
     
   
 
 (没有说五菱宏光不好的意思)

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青春献给房子,中年献给孩子的家长们更为焦虑的是,自己押注一切高价买入的学区房,价格也开始大跳水了。

教改落地后,西城德胜片区部分房源的挂牌价已经降了30万~100万。火热的学区房市场,迎面被浇了一盆冷水。

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买到一个学区房究竟有多难?家长为了学区房能有多疯狂?政策真的能终结学区房时代么?

今天,我们就来说说学区房这个事儿。

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事实上,政策遏制学区房的苗头,早就显现了。

早在去年4月30日,北京市西城区教委,就发文明确告诉各位父母,2020年7月31日后买房的家庭,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

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也就是说,“731新政”之后上车的,上“牛小”还是“渣校”,全看命了。纵使你花15万/平方米高价买了学区房,也有可能被分到周围房价是5万/平方米的学校上学。

这意味着,热门学区房之外的学生,也就是传说中的“鸡头”学生,也有机会去优质的高中了。

值得一提的是,除了北京和上海外,深圳、成都等城市,也开始逐步实施多校划片、分配名额等教改措施,多地学区房因此一夜哑火。

政策的枪口,已经抵在了学区房的脑门上。

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不过,有意思的是,在西城区教育资源排名相对靠后的新街口、什刹海学区,却还有一部分在抄底的家长。

要知道,在中国家长眼里,“重点学校”作为一种特殊的文化符号,代表着更高级的教育资源,是一个人才分流的节点。

夸张了说,重点学校就是焊死在一代又一代中国人脑门上的“紧箍咒”。

重点学校与学区房的恩爱纠葛,还要从《中华人民共和国义务教育法》的“就近入学”原则说起。

意思就是,你的户口在哪儿,你家的房子在哪儿,你就只能上附近的小学。

这就注定了重点学校只能接收住在它附近的孩子,优质教育资源只能让一部分人享受到。

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于是,在“重点学校”加上“就近入学”的现实下,早年间,“上面没人”的父母,就只能认命,让孩子上个离家近的普通小学,而一些有着特殊社会关系的父母,通过“递条子”“走后门”,把孩子送进了重点学校。

让“择房”等价于“择校”的另一个推手,则是“98房改”。那一年,一纸通知下来,分房制度寿终正寝,房子可以作为商品,在市场上流通了。

你上不了“牛校”?没关系,你可以在“牛校”周围买个房。

这下子,让那些走不了后门,递不了条子的家长,敏感地捕捉到了学区房所拥有的对口稀缺教育资源。

于是,“择校”就此沦为了“择房”。

在教育体系中,财富的话语权开始飞升。

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当买学区成为争夺教育资源的重要武器时,购房就演变为“抢房”了。

甚至,更新的学位、较高的换手率、更短的挂牌成交周期、更高的流动性溢价等附加值,也吸引了一批又一批的炒房客,赶来敛一波财。

在刚需与炒作中,学区房彻底成了“香饽饽”。

统计局数据显示。二十年来,大城市的商品房甚至翻了近20倍不止,学区房尤甚。

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△数据援引自《21世纪经济报道》

中介口口相传的一个八卦是,某金融机构高管800万年终奖,全砸给了西城金融街学区的丰融园。

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△数据援引自《时代周报》

贵不是问题,毕竟这个世界财富的参差,已经超过了我等穷人的想象。关键难点是有钱也抢不到啊!

每次只要挂出房源,一般都会有至少十几个家庭前来看房,稍有犹豫,就会被别人加价预订了。

2019年“双十一”期间,某拍卖网站上了一套位于北京市西城区的学区房,这套5.6平方米的房子,经过多轮竞拍后,以总价127.55万元成交。而它原本的估值,仅为65.76万元。

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有中介表示,十几年来,学区房一直都是砍价最少、 交易周期最短的房源之一。除了价格高外,学区房的另一个特点就是,条件差,有些甚至差得离谱。

就拿北京西城区来说,皇城根下的学区房,基本上都集中在平房胡同和老公房这两类房源里。

平房胡同的居住条件众所周知,而老公房,则是20世纪八九十年代国营单位自建,然后分配给内部职工的房源。

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这些房子普遍楼龄较老,物业管理水平一般,厨房卫生间昏暗逼仄,居住体验比较差。

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然而,如果说以上两种房源还算正常的话,在学区房效应下,各种奇葩房源都上赶着挂牌出售了。

比如,有些房子一半在地上,一半在地下,只有一扇窗户,这种半地下室的房子,只是因为能确保上某著名小学,售价就飙到了420万。

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在一些老旧胡同里,房子的院子都被划分成“厕所房”“厨房屋”来出售,那些只有2~3平方米的过道,也可以被单独划分出售,3平方米90万,市场称“天价过道”。

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最为疯狂的是,曾有中介表示,只要有独立产权,就可以上对应的好学校,那即使是一平方米,也算是学区房。

所以,一些家庭斥巨资买来学区房后,得到的只是一个上学机会,俗称“占坑房”,为了保证日常生活,全家老小又无奈地回到了出租屋。

如果以上种种还算是各位家长的“生命可承受之重”,那与人的博弈,才是击垮他们的最后一颗子弹。

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钱不够可以筹,条件不好可以忍,反正“一切都是为了孩子”。

最不能忍的是,从你想买房的那一刻起,二手房卖家、开发商、中介到炒房客,都已盘算好如何宰你了。

首先,卖家与开发商,赚的就是学区房给房子带来的溢价。

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特别是抢手的房源,一些老赖卖家,直接坐地起价,反正无论多高,总会有人来接盘。

在双方扯皮的过程中,对方狮子大开口,突然加价几十万的事也是屡见不鲜。毕竟有些老业主在破房子里住了一辈子,就等着转手套现,再去别的区买两套房子颐养天年。

而更惨的是,有些人付完款,房子过户后,才发现户口本上不仅有自己,还有一串不认识的陌生名字,甚至上学名额都已经被“霸占”了。

这当中,中介也是助推学区房价格走高的“帮凶”。

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业内的一个潜规则是,那些真正的良心低价学区房,一般都会迅速被中介自己买下自用或转出,根本不会出现在市场上。

有时,为了赚更多,中介还会和卖家合谋,用诸如“双赢、多赚”等话术,渲染个别高价案例,引导卖家挂高价。

一些无良中介更爱和炒房客联合,渲染成交案例,臆测楼市调控政策,利用家长焦虑,炒作学区房。

去年,西城区“731新政”刚刚官宣时,在一些炒房大V的撺掇下,焦虑的家长组团“抢上最后一班车”,哄抬了一波房价。

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在中国,二手房中介费一般稳定在房屋成交价格的2%~3%。这样算来,那几天,一些中介简直就是“干五天吃三年”。

而现在虽严打学区房,但上有政策,下有对策,找房App上虽然下架了高价学区房,很多中介都表示,可以通过截图的方式展示房源,在线下交易。

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一些更大胆的小中介还会联合买卖双方,来一套“阳买阴租”的玩法。

在中介的牵线下,买家会以普通租房的几倍的价格,签下一份5年期的租约,而后,由中介操盘,卖家配合过户,租期结束后,再将房子收回。

之后一切手续,包括买卖合同、补充合同、后期过户、入学证明等,中介全包。

对于卖家来说,这种“阴阳”买卖相当划算,赚着高价房租,到头来房子还是自己的,何乐而不为?

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不过,这种表面上“你情我愿”的操作,风险也极高,毕竟法律上可没有“假过户”一说,登记在谁的名下,房屋产权就归谁。

最后,看似被收割的买家,内心也有自己的算盘。

不是上了重点,就有一个好未来,但只要有万分之一的可能,只要孩子一天未抵达学校教育的终点,就不能停止为孩子铺路。

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然而,孩子作为一个独立的个体,总有一天要学会独立行走。

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