戳破房地产,打赢贸易战,又一利剑砍向房市

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最近几天流传出来的关于中国房市最重大的消息,是关于广东省接到住建部发出的“一函”,广东住建厅的“一回复”,以及广房协的“一通知”

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这一函,一回复,一通知,主要是讲广东省正在酝酿“取消商品房预售制度”,全面采取“现房销售制度”

和广东省一样接到住建部函件的还有湖北,四川,江苏,河南,辽宁等省份。

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这些函件被公布出来,明显是一个“探口风”的行为,老一套嘛,政策实施前先放出来点消息,看看老百姓口风

目前广东省相关人员出来回应说,这些函件只是个“征询意见”,并没有真正实施

但这种消息会放出来,就已经表明了,运转了25年的商品房预售制,将逐步取消。

那这取消商品房预售制有什么影响呢?

噢,那影响可是相当重大,取消商品房预售制,极有可能为中国的房地产市场,带来一场重大洗盘。

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商品房预售制度,简单讲就是房子还没盖好,你就已经交钱买了,你买了以后等盖好后交房。

至于房子盖到什么程度你去买,30%还是50%,各地情况不一。

以前啊因为房价上涨太快,老百姓都很怕房子盖的时候一个价,盖完又另一个价,所以不少老百姓或者炒房客都倾向于买“预售房”,你等到他全盖完再去买,不光价格贵,你还可能买不到。

所以预售制就这样存在了25年。

但现在,尤其是近几年,这个商品房预售制出现了重大问题,还不是一个问题,而是一系列重大问题

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严重问题一,烂尾楼

近几年中国所有房地产企业,都在玩“高周转”,高周转就是快拿地,快盖房,快卖方

拿地3个月开盘销售,4个月资金回拢,5个月资金再投资

这种畸形的“高周转模式”,全地球只有中国做得到,因为中国有着臭名昭著的“预售房制度”

但他这个“高周转”对于房企的资金链和资金流动性的要求很高,在“高周转”的过程中你一旦资金链断裂,那你的楼,就成了烂尾楼。

而因为你这房已经预售了,已经卖给老百姓了,可你资金链断裂,公司破产,老板跑路,这剩下的楼,谁来帮你盖?

买这烂尾楼的老百姓花了一辈子积蓄,可买的是烂尾楼,一辈子继续赔了,那还不和你拼命?

这是第一个严重问题,概括讲就是,预售房,容易造成社会不稳定,老百姓买到烂尾楼后容易找人拼命。

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严重问题二,房屋品质

去买房的朋友都知道,如果我们去买预售房,那销售拿给我们看的是样板房,是效果图,各种效果图告诉你我这房盖好后什么什么样,材料用的什么什么,大堂怎么怎么样,小区绿化如何如何,一大堆花好道好的东西,反正房子还在盖,随便他怎么吹。

然后我们掏钱买了预售房,等过了一年半年,房子盖好了,我们要搬进去住了,就经常会发现,这个盖好的房,装修好的楼,甚至还有小区的绿化,车库什么的,和销售当时吹上天的效果图,完全不是一回事。

这就像我们去快餐店买汉堡,图片上的汉堡,好看啊,可付了钱拿到手的汉堡,又小又丑又难吃,你找人家理论,人家还会跟你说,这是效果图。

没有人拿出实物汉堡放在你面前让你买的,卖房的也一样,要买预售,就是样板房和效果图。

所以预售制就为买房的老百姓带来很大的品质风险

这里讲一个最新的也是最典型的例子,在北京二环的“华润昆仑域”

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2016年,本来这地方准备卖11万一平米的,后来北京住建委不批,说你卖的太贵,于是华润只好摸摸鼻子,从11万降价到9.5万,这才获得预售资格。

可就算是9.5万一平米的高价,但是在北京二环这种寸土寸金的地方,又加上是华润背书,还有漂亮的效果图,精装修,这价格一点不贵。

一预售即刻卖完。

可到了2018年9月份,准备交房了,业主陆陆续续看到了自己花了9.5万一平米买的房子后,全都傻眼了。

效果图还真的是效果图啊。

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本来讲好的大楼外立面是红色手工砖,花式砌法

结果看到的外立面是,网格布+烂涂料

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楼内的装修更是天壤之别,挑高严重不足,豪华的装修也严重缩水。

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说好的花式隔窗,艺术隔窗,实际看到的样子和廉价公寓一样

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电梯间随便弄一弄就行了

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9月30日交房,9月8日业主们来看的时候看到的房子和环境,却和当初说好的一个天,一个地,要知道,这是均价将近10万块一平米的“豪宅”。

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看到自己花了上千万,买了如此“豪宅”,业主们立刻找上门“讨要说法”

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严重问题三

极大降低了房地产的准入门槛,大幅减少投入成本

如果你允许预售房,那阿猫阿狗都能参与,因为你盖到一半就可以卖房,反正你只要搞出点效果图就行了,卖了房以后资金就回拢了

这就造成了你成为“开发商”的门槛,被大大降低了,而“开放商”的门槛一降低,就会造成“开发商”越来越多,彼此间进行恶性竞争

而房地产市场的恶性竞争,他不是比谁更好,而是比谁更烂

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讲一个中国式预售的典型故事

三线城市的楼盘,200亩地,五一假期开盘预售,现场售楼处开放样板房和效果图给买房的看看,而后面真实的楼有别墅有高层公寓,别墅都挂着脚手架,高层公寓还全是塔吊。

现场人很多,你去问现场销售有没有“预售证”,人家根本没空理你。

这个项目开盘,号称是精装修,号称多好多好,说的越好越能拉高房价,样板房盖的是好,可那是样板房,真盖出来天晓得什么样。

原本这个城市的楼市均价是5600一平米,现场被一个“精装修”吹上了9600一平米,房价足足被拉高了一倍。

然后现场销售还自己对外宣称,开盘销售已破5亿,可走过去看,买房的人拿到的发票,根本就不是税控机打印的发票,所谓的发票上面就只有一个他们房企的财务章。

光从这点你就可以断定,这家房企的这个楼盘,根本不具备预售资格。

你没有预售资格,你照样预售,照样搞个假的样品房来抬高房价,像这种没资格预售的,却预售的例子,在中国比比皆是。

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预售制带来的一个最大问题就是,房子越是好卖,销售越是好,在施工品质上越是偷工减料

你偷工减料还算好了,更有甚者,直接在房子最重要的钢筋混泥土上做文章

那有谁直接在钢筋混凝土上做文章的?

太多了,最新被爆出来的,是天津的天房集团

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天房集团在天津的一个项目,被查出混凝土强度不符合要求,将会导致结构强度不够,带来极大的安全隐患。

最后决定,这18栋已经盖完的楼,全部拆掉重盖。

简单讲,混凝土强度不够的房子,会踏,整栋楼可能倒塌,直接造成重大人命伤亡。

这种楼都可以给你堂而皇之的盖出来,可见房地产商黑心到什么程度了,反正我们是预售房,老百姓的钱都到手了,你管我盖成什么样。

更搞笑的是,也没听到天房集团会被惩罚什么

噢,你盖出了可能塌的大楼,现在你只要重盖就完事了?相关的惩处一点没有,那我下次继续偷工减料,继续盖会塌的楼,只要不被查出来就行了。

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如果我们从经济学的角度来看待“预售房”的话,他的核心本质,其实就是“期货”。

你比如我在大豆期货市场买明年的大豆,这个大豆明明还没种出来,可我已经用1蒲式耳3000块的价钱买了。

我炒作的是一个大豆的未来。

预售房也一样,房子明明还是空中楼阁,我已经花了6000块一平米买了,我炒作的是一个房子的未来。

期货,他是一个高杠杆的炒作,我用钱去炒作一个今天根本不存在的东西,他可以放大我们对于未来的收益,中国那些炒房团们就是用炒期货的概念,来炒房的。

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预售房制度,讲白了最大获利的是房地产企业

他们可以更快的把房卖出去,回拢资金,原本要两年才能赚回来的钱,你现在一年就赚回来了,那就造成你更快的去抢占市场。

而当老百姓还没掏钱的时候,老百姓是上帝,千哄万骗的把老百姓一辈子的继续骗出来。

而一旦老百姓掏钱买了预售房,那老百姓就成了烂韭菜

你钱都掏了,我想怎么盖怎么盖

你运气好的,我顶多在装潢上偷工减料

你运气不好的,我连这楼的钢筋混凝土都给你盖烂的

你管我,反正你钱都付了,你要去维权,你维呗,看谁耗的过谁。

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那么这个恶心的预售房制度,是谁想出来的呢?

哎,老实人当然不可能想的出来这么恶毒的东西

想出这种预售房制度的,是一个香港人,霍英东。

其实稍微想一想,也只有香港房产商才能想出这么个鬼东西,香港的房地产算是全球之冠,香港房地产商更是绞尽脑汁剥削人民财富的专家。

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霍英东上世纪60年代在香港搞出“预售房制度”,当时叫“炒楼花”,到了90年代,“炒楼花”从广东传进大陆

因为“炒楼花”可以最大限度的图利房地产商,所以全中国的房地产商纷纷效仿。

谁不搞“预售制”,谁就势必被淘汰

到了今天二十几年了,全中国的商品房至少有80%,是通过“预售房”卖出去的,有些城市甚至高达90%的商品房是用预售方式卖出去的。

这种“预售房制”啊,可能是全世界都罕见的东西,在欧洲,在美国,你买房,从来没听过什么买个预售房的,都是直接砍成品房。

你亲眼去看他的装潢,他的材料,他的配套,整个成屋就摆在你面前,你自己判断。

可在中国,是看样板房,看效果图,加上房产销售的吹牛和忽悠功力

这也是即可悲又可笑。

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预售制,完全可以说是当今中国房地产的一根“中流砥柱”

今天如果搞掉了“预售制”,那不夸张的讲,中国的房地产企业,会倒掉一片。

为什么呢?

我们口说无凭,来看数据

根据国家统计局最新数据,中国1-8月份国内房地产企业的到位资金

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总共到位资金是106682亿元,增加6.9%

其中

国内贷款,15783亿元,减少6.6%

国外贷款,35亿元,减少68.3%

自筹资金,34959亿元,增加11.2%

订金和预售款,35447亿元,增加15.1%

个人按揭贷款,15605亿元,减少1%

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自筹资金,34959亿元,大幅增加11.2%

订金和预售款,35447亿元,大幅增加15.1%

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上图是房企到位资金构成

其中和预售房制度有关的资金有两块

一块是预售款和订金

一块是个人按揭贷款

现在如果取消预售制度,那等于是直接砍断了房地产企业的最大的两块资金来源。

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这个预售款和个人按揭,其实都和预售房销售,高度相关,也就是说,一旦政府决定打掉“预售房制度”,那各大房企,将会立刻减少47%的资金来源。

一家公司突然减少接近50%的现金流来源,这对于一家公司的打击是致命的。

过去一年就能回拢的资金,现在因为不能预售了,可能用两年甚至三年才能回拢,这会给房地产企业带来巨大的现金流压力。

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而且从数据上看还有一个危险信号,就是

定金和预收款,35447亿元,增加15.1%

这个增加15%,是所有项目里增加幅度最大的,也就是说,房地产企业现在的现金流,主要依赖的就是预售款,就是预售房。

一旦这块消失,那房地产企业,尤其是一些中小型的,筹资能力弱的房地产企业,是绝对活不下去的。

难怪中国房企龙头,万科董事局主席郁亮在内部会议上说,当下,能活下来才是最重要的。

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早些时候就关注微观的朋友应该看过之前有几篇文章,题目是“中国房地产即将大洗盘”,这个“大洗盘”不是我凭空捏造的,也不是我信口雌黄的,他是有政府不断的放风,以及各项数据做支撑的。

万事万物都有其运转的必然规律,房地产这东西,在世界各个国家都曾被戳破

在日本被戳破,在美国被戳破,在欧洲同样被戳破,那你为什么认为,在中国就不会被戳破呢?

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2018年,世界格局的风向已然明显改变,中国的国运也面临一个重要转折,是转向上,还是转往下?

中美贸易战,表面是贸易,实质是“新冷战”

在此转折时刻,当政者不断释放出的风向球,就是要主动戳破中国房地产

这些高层故意释放出来的信号,你可能看不到,也可能看到了看不懂,但我想用最简单的方式来带您了解,你应该了解的,事情的另一个面向

中美博弈,中国要赢,或者至少不败的话,房地产必须死

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