惊！只需一招房地产泡沫必破

编者按：最近“财知道”正在策划一个农村父母要不要给子女买房的话题，话题上线后引起了用户激烈的讨论。房子是每个人绕不开的话题，近20年房价快速的上涨，仿佛已经改变了每个人的世界观。8年前一个天津小伙因为房子而跳楼身亡，这样的悲剧还得从一则《陋室铭》说起。

刘禹锡——唐朝人，“永贞革新”失败后受到利益集团的故意排挤，被下放到安徽和县任和州刺史。到达和州后当地官员故意刁难他，分配给他一间不足10平的小屋，刘禹锡因此写下了这篇流传后世的《陋室铭》。

山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。斯是陋室，惟吾德馨。

安史之乱后藩镇割据愈演愈烈，土地兼并、财阀并起致使唐王朝富者愈富贫者越贫，流民四起无时不刻的在威胁着王朝的统治。永贞革新本是治疗藩镇割据的良方，可是由于士大夫和财阀（地方豪强）的反对，最终只能以失败告终，失去这次摒弃政治积弊的机会后，唐王朝终于在苟延残喘了几十年后，由朱温画上了句号。

永贞革新要员之一的刘禹锡，当时住的“陋室”和现在北京一个10平米以下的“隔断间”差不多大。然而在豪宅林立的北京城里，面对着居高不下的房价，其实有很多人都住在这样的“隔断间”里。可以想象一下如果刘禹锡来到了北京，住在这样的“陋室”里，还有没有雅兴纵情山水、诗情画意？

01房价泡沫下的蝼蚁

近20年来，房价虽然几经调控，可是仍然像烧开了的水，越是压着盖子蒸汽的压力越大，一旦放松调控，房价便会像水蒸气一样一飞冲天。

房价的快速上涨已经影响到了人们的价值观，在有房有车才是优秀男人的背景下，因为房子问题多少有情人无法走进婚姻的殿堂，更有甚者还因此而自杀，由房子导致的一幕幕悲剧深深的给这个时代打上了烙印…

2011年6月12日下午，天津南开区某小区发生一件悲惨的跳楼事件，跳楼的人是一名青年阿飞（化名）和他的母亲。

事情的原因是阿飞将和相处两年的女友小芳（化名）准备结婚，于是阿飞的父母把毕生的积蓄拿了出来，又借了30万，勉强买了套一室一厅的房子，紧接着小芳父母继续要求男方拿6万元的彩礼，并且要把家电等备齐。

可是阿飞的父母已将全部积蓄买了房子，根本没能力再出6万的彩礼。但是小芳的父母依然不同意，他们毕竟希望女儿嫁给阿飞，也不能受委屈，而且觉得阿飞家应该还有钱。

于是阿芳和她的父母开始数落阿飞家里没本事，阿飞觉得挺没面子，于是回家继续跟父母说，阿飞的爹妈也挺为难，就跟阿飞说，咱家的条件很普通，你跟他们家商量商量行吗，要不再等等，我跟你爸再攒点。

可是，事情的悲剧就这在这个“等”的过程中发生了，事发那天阿飞又在和他的母亲争吵，争吵正酣时，阿飞情急之下告诉母亲小芳父母说他家没本事等等，阿飞的妈妈听到这句话就哭了起来，妈妈也很心疼阿飞。

看着不断抽泣的妈妈，阿飞的眼泪也掉了下来，说你们为什么要生下我，没钱还为什么生我，阿飞的母亲说，你怎么能这样说，你这不是在逼我吗……结果悲剧就这样发生了，阿飞的母亲从五楼重重地跃了下去…

第二天晚上，绝望的阿飞，也以同样的方式离开了这个他热爱的世界。

02房价泡沫的幕后推手

阿飞或许只是高房价下的一个悲剧 ，但是房价是如何被推高的？

当前的一个常规的说法是，中国正处于高速城镇化阶段，有大量的农村人口要进城，这是支撑房价快速上涨的重要因素，事实是这样吗？

事实上房价长期上涨或下跌和城镇人口的增速并无不相关，下图是近20年城镇人口增速和房价涨幅，可以看出房价的波动非常大和城镇人口增速的缓慢下降并无关联。

那么究竟是谁在掌控着房价的涨跌？

恒大集团首席经济学家任泽平表示，对于房价，长期看人口、中期看土地、短期看金融。以下是M2与房价增速对比图。

虽然看上去，房价的上涨速度与货币超发速度非常同步。可是仔细观察会发现，从2010年开始，在央行的控制下M2的增速不断下降，甚至首次下降到了10%以下，可是房价的增长速度并无减缓的迹象。

而且从2016年看，中国M2增速比上一年是减慢的，可是房价却出现了大幅上涨，可见货币超发只是房价上涨的催化剂。

2015年开始，一轮轰轰烈烈的“去库存”政策进入历史舞台，最先开始上涨的是一线城市。随后拿到接力棒的是三四线城市，这一波上涨现在仍然还在持续着。

虽然房价经过一轮又一轮的上涨，但其实并不是房子的建造成本上涨，而是来自于土地成本。很多经济学者抨击房价存在严重泡沫，主要原因是房价已远远高于房子的建筑成本。据房地产业内人士介绍，一般普通商品房，一平米的建筑成本大约在1500～1800元左右，算上开发商15%左右的利润，成本大约在2000元/平方米。

动辄1万元甚至几万元一平米的房价，主要成本被来自于土地，所以房价的上涨可以等同说是地价的上涨，房价存在泡沫可以等同于说地价存在泡沫。

著名学者何新曾指出，从一座房子的销售价格中扣除实际造价（包括原材料费用、人工费用、能源费用、税费及贷款利息），所余部分就是纯利，纯利中高出其他行业平均利润率的部分，就是目前房地产业的暴利，也就是隐含在房价后面的级差地租。

我们都知道中国的土地均属于国家所有，农村的土地归农民集体所有。那么从1998年开始的住房制度改革，和当时国有企业“抓大放小”的私有化改革一样，是将国有土地和集体土地“私有化”（转移使用权）的过程。

通过国有企业私有化的过程，很多国有企业资产被贱卖给了有关系的权贵阶层，而土地的“私有化”过程同样也诞生了很多利益阶层。比如国有土地私有化过程中，诞生了一批腐败官员，同时诞生了一批买办阶层（开发商），而通过这一过程，超发的货币也有了去处（土地价格的暴涨容纳了大量的超发货币）。

而通过房价上涨（土地私有化）获得的暴利，大部分进入到了开发商、银行、还有个别腐败官员手中，其中只有一少部分成为了地方税收。同时土地资源原来的占有者——那些被强制搬迁的原住民的利益也受到了损害。

03他山之石可以攻玉

高房价是开发商和地方政府的合谋，而地方政府也是有“苦衷”的。1994年分税制改革，使地方政府的税收大大减少，地方政府只能另谋“财路”，而通过土地财政（转移土地使用权）成为了地方税收的主要来源。

土地财政虽然刺激了房地产市场的发展，可是房价泡沫产生的房地产暴利，滋生了大量的腐败，究竟是政策错了还是“权力”错了？

真正的权力不是滥杀无辜，而是你本可以杀死他，你却告诉他，“我饶恕你”这是二战著名电影《辛德勒的名单》里一句经典对白，权力究竟是什么，当一个官员拥有权力时，他应该选择是清廉而不是贪污。

同样是拥有权力的两位总统，希特勒让德国走向了邪恶，而1970年勃兰特总理的华沙之跪却使德国走向了救赎。二战后德国经济高速发展，同时德国的房价也保持了几十年的稳定。

二战后，德国先后颁布2部《住房建设法》、3部《住房租赁法》、3部《住房所有权津贴法》，最终直至2005年，德国住房领域才完全市场化。到2017年的德国人均住房面积达到了46.5平，而平均房价仅比1970年上涨了2.3倍。

除了完善的法律制度和货币发行制度，最重要的是德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策，使德国住房市场投资回报率长期稳定在4%-5%之间。

在德国一套房子想要交易，若未满10年出售，则需要缴纳至少高达25%的资本利得税。你持有的房子必须超过10年，才可免税。这便使得“炒房团”短期内交易成本变得异常高，所以很好的遏制了全民炒房。

同时，德国政府对开发商的房屋定价也有规定，并制定了严厉的法律。如果开发商制定的房价超过正常房价的20%，买房人便可起诉开发商。如果超过50%，开发商就被定性为“获取暴利”，将面临高额罚款和最高三年徒刑的惩罚。

04 泡沫之殇

春秋时期管仲说：政之所兴，在顺民心；政之所废，在逆民心。

德国房地产政策在德国人的努力下使房价异常稳定，中国房地产市场化过程，虽然有效解决了居民的住房问题，可政策的完善度仍有待提高。

截止目前，对房产买卖过程中征收高额的资本利得税，远未进入决策流程。即使是讨论了多年的房产税，却也仍然在讨论中…

箭在弦上的政策迟迟不肯实施，总是要付出代价的。两年前生活在甘肃农村的杨改兰，在杀死自己4个孩子后服毒自杀，几天后她的丈夫服毒自杀。这个极端事件成为了引起大众愤怒的情绪，这或许是来自社会底层的绝望。

亚当斯密除了《国富论》还有一部作品是《道德情操论》，这是他一生最看重的著作。书中第三章亚当斯密讨论了关于富贵和贫贱的问题，他指出钦佩富贵与藐视贫贱的心理倾向会腐化我们的道德判断，然而杨改兰事件却是我们社会漠视贫贱真实表现。

一千多年以前刘禹锡因利益集团的阻挠致使“永贞革新”以失败告终，刘禹锡只能在陋室中感叹自己品德高尚，用文字痛骂那些阻挠改革的利益集团。可命运总是公平的，几十年后黄巢起义推翻了大唐王朝，而阻挠改革的利益集团也同样未能幸免。

高房价形成的“超级地租”已经阻碍了各个行业的发展，甚至成为了中国经济的顽疾。可是房价的持续上涨，仿佛已经让每一个中国人形成买房即挣钱的共识，甚至房子已经成为一个人身份的象征，阿飞因为没房导致的悲剧会不会继续上演，答案或许就在孔子对鲁哀说的这段话中：

君者，舟也；庶人者，水也。水则载舟，水则覆舟。