重庆项目停摆三年！剑指“100城”的新鸥鹏，还能翻身吗

　　文丨西部菌

　　说到渝派房企，川渝地区的朋友可能首先想到的是龙湖、金科、东原、华宇等。但有一家主打教育地产，过去几年渐渐隐身，乃至在2018年将总部搬到北京的渝派房企——新鸥鹏，近期却大动作频频。

　　1月28日，新鸥鹏以底价9亿元摘得津南辛庄商+住地块，首入天津。

　　差不多同时，新鸥鹏对外宣布，将于3月27日在北京举办“新鸥鹏教育城(镇)100城战略”发布会，届时将向全球展示新鸥鹏集团发展战略计划。

　　1月18日，新鸥鹏集团旗下重庆财经学院正式揭牌。

　　不过，有本地朋友向西部菌反映，在发家之地的重庆铜梁，新鸥鹏却显得有点落寞。

　　比如，在如今耸立起十多栋写字楼、综合体的铜梁龙城天街CBD，作为本土最大开发商、入选全国民营企业500强的新鸥鹏却无一席之地。

　　与此形成鲜明对比的是，距离该CBD仅1公里左右的新鸥鹏商业综合体（曲江新鸥鹏教育城），却已经停摆3年多，而旁边就是新鸥鹏引以为傲的重庆巴川中学本部。

　　据说，该商业综合体的地块曾是教育用地，工程停摆是否与此有关，让人联想。

　　一边是发家之地项目陷入僵局，一边宣布全国扩张，突然高调起来的新鸥鹏，是否能够打开新局面？

　　01

　　新鸥鹏算得上是一家有故事的房企。

　　不仅是因为它的教育地产定位在业内算得上是独树一帜，更因为从重庆大学校办企业改制成民营企业的过程，本身就充满传奇。

　　关于其间的种种争议、传闻，坊间和舆论都有不少说法。感兴趣的朋友可以查查，西部菌这里就不再赘述。

　　千亿房企扎堆的今天，新欧鹏的销售业绩显得过于“小透明”。

　　比如，其2019年地产销售被指不到100亿。而同期克而瑞房地产企业销售TOP100榜单的门槛超过200亿。2020年，新鸥鹏更是被报道称，半年销售签约额仅有23.2亿元。

　　当然，曾经的新鸥鹏的确意气风发。

　　比如，2014年就是新鸥鹏的一个高光时刻。先是吸引包括金科、龙湖、华宇等公司在内的多名高管加盟，并喊出了“3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强之列”的雄伟目标，而后又在成都主城区高价拿下4宗地。

　　只不过，理想与现实的差距往往很残忍。没过多久，曾经高调组队的豪华大腕高管团队就分崩离析；而轰动一时拿下的高价地，最终却因为迟迟未开发，被收回重新拍卖。

　　时间来到2018年，重庆地产界更是传出一个重磅消息：

　　新鸥鹏因资金链紧张与融创进行了接触，融创对新欧鹏的收购已进入尽调阶段，如果进展顺利预计这笔收购不久后将会完成。

　　要提醒的是，这个时间点与前述新鸥鹏在铜梁的商业综合体停摆的时间基本吻合。

　　目前来看，这笔传言中铁板钉钉的收购，并未成行。新鸥鹏到底是如何从被收购的传闻中挺过来的，外界不得而知。但背后所暴露出来的压力，应该足够真实。

　　02

　　2019年开始，新鸥鹏出现新变化。

　　在将总部由重庆搬到北京后，2019年6月，新鸥鹏又西进西安，与曲江文化产业投资集团签订教育产业合作协议，联手成立西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司。

　　官网显示：

　　2019年，新鸥鹏带着“教育+地产”发展模式，进北京、进西安、进杭州、进四川、进山东、进北海、进云南…..并在美国洛杉矶、佛罗里达和罗马尼亚等世界多个国家和地区进行了布局。

　　这里面，曲江新鸥鹏应该助力不少，其中一些就属于文旅项目。

　　不过，作为一家未上市企业，人们对新鸥鹏迅速开启的规模化扩张，一个直接疑问在于，那些动辄宣称投资数十亿乃至上百亿、数百亿的项目，资金到底从何而来？

　　有媒体披露，按照新鸥鹏对外的宣传口径，其全国布局的项目接近40个，保守估计总投资在3500~4000亿元。

　　西部菌查询发现，根据2018年民企500强的口径，新鸥鹏彼时的营收尚不足300亿，2019年也只刚过300亿。这与其所宣称的投资规模，显然构成了一种巨大反差。

　　而新鸥鹏主打的教育地产不仅体量大、开发周期长，更重要的是，教育品牌的培育更是有着多重的不确定性。

　　重庆巴川中学一直号称是新鸥鹏的标杆项目。但是，教育项目有着政策、师资、生源等多方面的因素，在重庆的成功，能够顺利移植到其他地方吗？

　　而即便是引以为傲的巴川中学，也经历了长达20来年的培育。事实上，新鸥鹏集团管理层也表示，要将巴川中学的教育理念推广到全国并不是一件易事。

　　另外，值得注意的一个现象是，与近几年开发商越来越重仓一二线大城市相对的是，新鸥鹏的扩张版图中，雄楚、保山、北海、荆门这样的三四线城市却占据了相当分量。

　　这种不走寻常路，或许避开了大城市的激烈竞争，且兼有拿地的低成本优势。但小城市的教育市场，天花板同样矮得多。

　　03

　　毫无疑问，在全国地产开发商中，主打教育地产的新鸥鹏，走了一条更少人走的路。

　　从积极的方面来讲，“另辟蹊径”可能意味着能够独享赛道优势。如从公开信息来看，新鸥鹏在不少地方的拿地价都相对较低，甚至包括此次天津在内，一些还是底价成交。

　　不过，少有人走的路，很可能也意味着更大的难度和风险。对于即将宣布“100城计划”的新鸥鹏来说，目前最大的挑战，应该还是资金供应和操盘能力。

　　前者，把总部搬到北京，与曲江合作，可能都是上市前不得而为之的努力；而操盘能力，则考验的是重庆巴川中学的模式是否能够在异地被复制。

　　新鸥鹏的大规模扩张是在2019年才正式启动。也就是说，它在多数地方的教育品牌效应，可能还得要过几年才显现。

　　但问题在于，一边要持续扩张拿地，一边要等待回报，在融资约束日益趋紧的今天，新鸥鹏能否顺利挺住，变数不小。

　　更何况，近几年开发商抛弃重资产模式已是大势所趋，万达等就是前车之鉴。在这样的背景下，玩教育重资产的新鸥鹏，真的能够成为例外吗？

　　当然，任何探索都注定充满风险。如果能够探索出一条成功之路，新鸥鹏也算是开辟一条新的赛道，“百花齐放”的渝派房企也将又多一个个性化的传奇。

　　但新鸥鹏的大鹏展翅，注定要经受多重考验。