正式签约！重庆“太古里”终于落地，但远洋有焦虑

　　文丨西部菌

　　传闻已久的重庆太古里，终于要来了？

　　1月15日，远洋集团官网公布了一条重要消息：

　　2021年1月14日，远洋集团与重庆市江北区政府、重庆长安汽车股份有限公司、重庆长安望江工业集团有限公司，在重庆举行“长安三工厂片区城市更新项目四方高层会议暨签约仪式”。远洋集团与重庆市江北区政府正式签署《长安三工厂片区城市更新项目合作框架协议》。

　　按照协议，各方将联手打造“川渝地标级商业综合体”，根据上游新闻等公开报道，这个地标级的商业综合体，正是“升级版远洋太古里”。

　　众所周知，2019年重庆江北区和远洋集团合作，宣布引入远洋太古里项目。但近两年来，由于没有实质性进展消息，很多人心生疑惑，重庆太古里到底是不是黄了？

　　这次正式签约，算是重大的突破。不过，升级版的远洋太古里，和重庆人预期中的太古里，到底是不是一个东西？它能不能像成都太古里那样，给重庆带来新的商业想象？

　　01

　　提到太古里，估计很多成都之外的人，对赫赫有名的成都太古里都有所耳闻。

　　作为成都的顶级商圈，太古里开放式、低密度的街区形态，可谓是城市商业综合体的标杆之作。它不仅是购物中心，更是城市地标，如今也早已成为网红打卡圣地。

　　来源：远洋集团官网

　　所以2019年，远洋太古里项目落户重庆江北的消息公布后，引发了外界的强烈期待。按照当时的双方合作协议，远洋集团将投资100亿元，构建江北区乃至重庆市最具代表性的城市综合体。

　　不过这一备受期待的重磅项目，此后并没有太多的动态。围绕重庆太古里的选址，江北嘴、鹞子丘还是鲤鱼池，也是传言颇多。市场关注度之高可见一斑。

　　时隔一年半之后，吊足了胃口的太古里总算是官宣了。可以看出，如此具有地标属性的大型商业综合体，投资规模上百亿，从构想到最终落地确实不容易。

　　值得一提的是，这次的签约是四方合作，从出席人员来看，规格很高：

　　江北区区委书记李维超，远洋集团董事局主席、总裁李明，重庆长安汽车股份有限公司董事长朱华荣，重庆长安望江工业集团有限公司总经理鲜志刚出席签约仪式并讲话。

　　但严格来说，“升级版远洋太古里”，跟大家想象的可能有些不一样。

　　至少目前为止，并没有看到太古地产有参与。而在成都太古里项目中，远洋集团和太古地产是各占50%。

　　所以该项目更准确地说，可能是“远洋里”。而按照“川渝地标级商业综合体”的定位以及相关表述，升级版的重庆远洋太古里，不排除比成都版的规格还要高。

　　02

　　顶级商圈都需要顶级的流量来支撑。比如成都太古里，就在热闹的春熙路上，边上还有IFS国际金融中心，商贸发达，人流如织，有人气，有购买力。

　　重庆版本的太古里最终落地江北，其实并不意外。江北是核心城区，2019年的经济总量位于重庆区县第四位，是重庆的金融贸易中心，还拥有全重庆最多的上市公司。

　　来源：重庆新一线城市

　　至于项目所在的长安三工厂片区，处在9号线和10号线的交汇地带，东临江北嘴CBD，西靠观音桥商圈，正好将重庆两大顶级流量中心串联起来了。不管是区位条件还是交通基础，都相当有优势。

　　对重庆尤其是江北来说，“升级版远洋太古里”，在带来城市地标的同时，说它会重塑重庆的商业空间和消费格局都不为过。

　　事实上，尽管在城市定位层面，重庆和成都都瞄准了国际消费中心城市，但高端消费领域，相较于很早以前就有奢侈品消费第三城之称的成都，重庆一直以来都缺少具有全国影响力的商圈IP。

　　比如在销售额方面，成都太古里和IFS在2019年，基本都达到了70亿元上下，销售额在全国的购物中心中可以位居前十之列。重庆则连一个销售额二十强阵营的购物中心都没有。

　　来源：网络

　　重庆市民对太古里的落地相当期待，也是因为它对于整个城市的商业发展，会起到一个向上抬升的重要作用，等于再造一个商业流量中心。

　　而且注意，不同于远洋集团和太古地产联手打造的成都太古里，重庆版太古里的另一个合作伙伴为本土汽车龙头企业长安汽车。

　　重庆太古里所在的长安三工厂片区，正是长安汽车第三工厂所在地。此次四方合作，除了打造低密度商业项目之外，还将推动长安汽车公司新总部的规划建设：

　　把长安三工厂片区打造为集“总部经济”、“高端商业”和“智能健康住宅”为一体的城市商业新名片。

　　按照“退二进三”的项目规划初衷，接下来的太古里，不仅是个商业重心，或还将引入一些企业总部，成为长安汽车为代表的总部经济高地，帮助江北乃至重庆实现产业升级。

　　03

　　从成都到重庆，远洋集团以太古里或者“升级版远洋太古里”的招牌接连落子，正是它拓疆西南的一个缩影。

　　尽管远洋在2010年前后就相继进入重庆和成都市场，但一直以来，成渝地区甚至包括整个中西部，都不是远洋的业务重镇，其布局主要集中在京津冀、长三角和大湾区三大顶级城市群。

　　2019年的销售数据显示，远洋在成渝地区的销售额占比只有6.8%，而同期京津冀占比达到35.9%。

　　不过随着成渝地区的发展提速，区域增长潜能不断释放，尤其是成渝双圈战略的开启，远洋的投资力度明显加大。

　　2020年远洋启动全新五期战略，重点提出“南移西拓”。截至到去年底，远洋公开拿地项目40个左右，其中“南移西拓”项目占比高达70%。像去年9月，远洋就联合华宇集团、金科地产在重庆九龙坡区拿地。

　　业务区域集中度一向较高的远洋集团，之所以调整区域布局，加码西部尤其成渝，一方面是看中了其增长潜能，另一方面其实也是因为这两年它面临着显著的增长瓶颈。

　　以2020年的业绩为例。前不久，远洋集团披露了未经审核的数据：

　　2020年全年，远洋集团累计协议销售额约1310.4亿元，比去年同期上升1%；累计协议销售楼面面积为约706.35万平方米，比去年同期上升11%；累计协议销售均价为18600元/平方米，比去年同期下降9%。

　　如果按照克而瑞的统计口径，远洋的排名下跌，可能会让很多人意外——2019年，远洋全口径销售额1299.5亿元，位列第25位；2020年只有1183.4亿元，位列第36位，下滑位次高达11位，直接被雅居乐、奥园、祥生等房企反超。

　　远洋近几年增长掉队、排名滑坡，业务多元化战略导致战线太长，是一个重要原因。所以在五期战略中，远洋表示要“全面聚焦主业”。

　　来源：网络

　　除此之外，还一个重要原因在于，过去的业务布局太集中在一些高能级城市，错过了中西部二线城市包括一些有价值潜力的三四线城市的发展红利期。

　　那么从时机来看，此时再去大手笔“南移西拓”，是否还有足够的空间和时间余地？全国拓土带来的资金压力，该如何化解呢？

　　要知道，2020年远洋进入杭州、苏州、无锡、扬州、南京等城市，新增投资达到300多亿元，这不是一笔小数目。

　　回到本次升级版太古里项目。

　　最近两年，远洋集团一直力推“建筑·健康”的概念，把建筑当作“城市人文与自然的组成部分”。说得直白点，就是将现代建筑和城市的人文底蕴相结合。

　　成都太古里确实是匠心之作的标杆，商业和文化恰到好处地结合。只是，要想复制成都太古里的成功，甚至实现真正意义上的升级，恐怕未必有那么容易。

　　而对于远洋集团来说，哪怕重庆升级版的太古里，可以开启新的商业想象空间，但改变业绩增长的颓势，单靠一个新的太古里，显然远远不够。