广西一哥彰泰“卖身”旭辉,双赢,还是“被干掉”?

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  文丨西部菌

  疫情影响,调控加急,“三道红线”落定……刚刚过去的2020年,对房企的考验,不是一般大——尤其是对一些区域性房企而言。

  这方面感触最深的,应该就有“广西一哥”彰泰。

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  来源:旭辉官网

  2021年的第一个星期,这家在2020年上半年还宣告要进军房企前三十强,并挖来蓝光前总裁张巧龙,随后开启一系列全国扩张的地方龙头房企,却传出一个大变动:

  2021年1月7日,彰泰集团与旭辉集团在广西南宁签署战略合作框架协议。

  根据协议,旭辉集团与彰泰集团将按照65%:35%的股权比例共同合作成立平台公司。新成立的公司总部设在广西南宁,由彰泰集团董事长黄海涛先生出任平台公司董事长,旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔先生出任平台公司总裁。

  尽管在公开回应中,双方都极力回避了“收购”二字,但舆论,普遍将它当作是百强房企在2021年打响的并购第一枪。具体真相如何,相信不久就会有答案。

  但无论是否是并购,这两家房企的牵手,在房地产格局大洗牌的窗口下,无疑都极具象征意义。只是,前路几何,尚让人不敢太乐观。

  01

  先说说彰泰。

  对有着近30年发展史的彰泰来说,2020年绝对是百感交集的一年。

  先是5月,与常年合作伙伴广西建工上演了公开“决裂”的大戏,友谊的小船说翻就翻。虽然此后不久双方就公开和解,但从现在来看,这一幕似乎为彰泰在2020年的“不顺”埋下了伏笔。

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  6月,原蓝光集团总裁张巧龙空降南宁,担任彰泰集团董事长兼总裁。鉴于张巧龙作为蓝光全国化和蓝光嘉宝上市的重要功臣,彰泰挖来张巧龙,一时间备受期待。

  毕竟,资本化和全国化,正是长期偏安一隅的彰泰亟需的关键一跃。

  但,事实证明,有的路在过去没走,2020年就更难走了。

  张巧龙在上任半年左右即离职,而彰泰最终也未能成为第二个蓝光。

  全国化方面,不能说彰泰没用力。2020年,这家在广西深耕近30年的公司,在东、中、西部都有出手,拿地城市包括南京、无锡、武汉、南昌、玉溪等。从一些地块的溢价率,就不难看出其全国化的决心。

  只不过,习惯了当“地头蛇”的彰泰,在全国化的布局上多少有点“力不从心”。南京项目被曝无证施工,甚至一度传出华东区域将被撤销——“水土不服”的症状颇为明显。

  当然,全国化的出师不利,可能只是促使彰泰与旭辉合作的原因之一。

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  来源:多面视界

  有分析称,彰泰因为没上市,信托等非标融资,是其主要渠道。然而,就在彰泰大举全国化的这一年,作为其“金主”之一的四川信托暴雷,以及信托监管的趋紧,让彰泰的融资空间不可避免受到挤压。

  这对于急于全国化的彰泰来说,到底意味着什么,不言而喻。

  另一边,彰泰的销售收入也出现了明显降速。据克而瑞,2020年,彰泰集团实现全口径销售额为224.5亿元,排名第117位;实现权益金额161.4亿元,排名第114位,比2019年低了足足三分之一,并跌出全国百强。

  在遭受“多面夹击”的背景下,拥抱“大腿”,似乎成了彰泰为数不多的选择。据说,旭辉与彰泰之间只接触了一个月左右就达成了合作协议——形势之紧迫,可想而知。

  02

  但是,旭辉会是最好的“小伙伴”吗?

  就在彰泰与旭辉签订协议的同一天,旭辉控股发布了2020年销售业绩。

  2020年全年,旭辉控股累计实现合同销售(包括合营企业及联营公司的合同销售)金额约2310亿元,几乎是压线完成了2300亿的目标。

  说到旭辉,与前20强的多数房企相比,这家闽系房企算得上是低调。其创始人林中也公开说过,“企业家不要太张扬”。

  但这几年旭辉的扩张步伐却并不“低调”。2017年,旭辉正式跨入房企千亿俱乐部;2018年销售金额突破1500亿,2019年突破2000亿,可以说是顺利完成了连跳。

  即便是在2020年的诸多逆境下,旭辉也开启了一系列的买买买。

  媒体统计,旭辉前三季度拿地花费478亿元,位列主要房企第14名,拿地金额较上年同期大幅增加30.6%,平均拿地成本较同期高出42.7个百分点。

  但是债务问题也随之出现。

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  2020年中期业绩数据显示,旭辉剔除预收款资产负债率74.24%,踩中红线;有息负债达到1052.69亿元,同比增长11.08%;一年内到期的有息短债252.55亿元,同比增长52.30%。

  而从2014年的138.6亿到2019年的1037亿,旭辉有息负债5年间增长了7.5倍,年复合增长率达49.6%。

  虽然就短期债务来讲,旭辉的偿债压力不算大。但是,随着规模的继续扩大,对债务的平衡,毫无疑问将更为考验这家力求做“三好生”的房企。

  而且值得注意的是,旭辉目前的扩张模式,比较依赖于合作方式,这导致权益占比相对较低,增收不增利的困境较为明显。如2019年,旭辉的权益销售额仅占总销售额的一半左右。

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  因此,与一般房企相比,评估旭辉的真实家底,更不能仅看它的销售金额。这也在一定程度上能够解释,为何旭辉在逆境下仍要加速扩张,乃至与彰泰达成战略合作。

  此外,高速扩张中的后遗症也比较明显。这几年,旭辉在长沙、苏州、重庆等多个城市都出现质量维权。

  03

  回到此次合作。

  如果旭辉与彰泰最终形成并购关系,这倒是典型的大鱼吃小鱼。

  从双方发布的公告,都强调了未来要“深耕广西”。而广西市场,旭辉算是新来者,2017年入场以来的表现只能算是中规中矩。2020年中报显示,旭辉在广西的新项目只有南宁云玺台。

  在这样的背景下,旭辉到确实可以借助“地头蛇”来加速完成在广西的布局,至少在土地储备方面将获得直接优势。

  对彰泰来说,有了一位两千亿大哥的壮胆,在全国扩张和继续深耕广西方面,也自然底气更足,

  但是,与项目合作不同,这种公司层面的战略合作,涉及的细节和需要处理的关系非常多。比如最终交易价格、具体合作项目等合作细节,据说还需在60天尽调完成后才能确定。

  此外,彰泰的债务及其他负担,也需要在双方之间合理划分。

  如媒体通过企查查发现,彰泰的企业自身风险高达805条。与公司关联的635起司法案件中,多为买卖合同纠纷、物业合同纠纷以及商品房销售纠纷。

  这方面并非没有前车之鉴。像去年初,世茂“代管”福晟后就涉及管理团队的整合、债务的划分等诸多争议。目前离预想中的 “双赢”局面有相当距离。

  当然,两个公司“抱团”,还涉及两种企业文化的磨合。

  另外,还想提醒的一点是,彰泰虽然在广西确实是“一哥”,但面临的压力不可小觑。

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  比如,日前克而瑞发布的2020南宁房企20强显示,身为“广西一哥”的彰泰,在首府南宁并未表现出王者霸气:仅位列房企权益金额榜第9,面积榜第10。

  这些年,广西的战略区位优势不断突显,也自然吸引了一大批全国房企的抢滩。彰泰一边要开拓新市场,一边要维持本土优势,这本来就是压力,寻找“外援”,也在情理之中。

  不过,联想到2017年,彰泰集团董事长黄海涛在接受采访时的一番肺腑之言——还不拼命做大就要被大的“干掉”了!与新来者旭辉联手,到底是双赢,还是被“干掉”,在此时或许仍要打个问号。

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