地能生财啊

土地收益，能赚大钱

如果你在珠三角街上看到穿着甚至土气，往往穿着松垮宽大的短袖短裤，脚蹬一双廉价拖鞋的阿叔，晃晃悠悠不紧不慢一副懒散的样子，你可千万不要误解这是个普通人。他可能比你想象中要富有得多。

这样的衣着一方面是因为广东人确实不爱显摆露富，另一方面很多富人其实是村里人，也确实比较土。

珠三角不少村社的富裕，和土地有关。

改革开放初期，珠三角靠近香港，最先开放，香港轻工业转移到珠三角，形成了“前店后厂”的加工贸易模式，即由香港方面负责承接国际订单，提供原材料、机器设备、产品设计及样品，控制产品质量、开拓国际市场及产品销售及售后服务，扮演“店”的角色；而珠三角负责产品的加工、制造及装配，扮演“厂”的角色。

此时中央政策鼓励珠三角招商引资，地方政府和农民集体也就积极招商引资。

那个时候改革开放刚开始，各种规则还处于摸着石头过河的时期，土地还归村社所有，村社可以处理土地用途，外资要建厂，就要租用村组集体土地，外资就要与村社集体。具体地说，是村民组与外资签订土地租用合同，外资获得土地使用权，村民组获得土地租金。

这就形成了村社集体的集体收入，比如通过吸引外资获得了土地租金收入，以及村社集体在集体土地上盖厂房出租所获物业收入。这部分收入属于村社，因为名义上是村里人将土承包地交给村社集体，村社集体获取租金或经营收入，所以村社集体收入村里人人都有份，村里人每人每年可以获得一笔丰厚的分红。

在此插一句，同是东南沿海地区，改革开放初期的长三角也通过集体土地发展工业。但不同的是，珠三角临近香港，外资进入方便，一开始主要是通过吸引外资投资发展工业的，村社集体的收入主要来源于土地租金和经营收入。而长三角地区则主要是发展集体企业，村社集体的土地作为资产注入到了集体企业中，为企业发展提供了极低的用地成本。

另一方面，有了工厂就吸引了大量外来人口前来打工，有的珠三角村民就在自家宅基地上盖起几层小楼，提供给打工者租住。每年的村社集体分红和租金，就已经相当丰厚了。

按《宪法》和《土地管理法》规定，农村土地转变为建设用地需要通过国家征收，国家征收农民土地必须给予补偿。

然而，《土地管理法》1986年才制定，且迟至2004年第三次修订以后才在全国严格执行。在那之后，国家征收土地才严格起来，对之前的情况只能承认既成事实。

村社集体收入已经成了珠三角某些村社的常例，这也有些负面影响，比如村社人的土围子意识浓厚，对征地拆迁很抗拒，这就阻碍了珠三角地区的基础设施建设。

但换种角度想，这也让征地谈判有了有力的民间对手方，土地征收不至于过于损害当地人利益。合村并居的某些山东村社应该很羡慕这种情况。

谁能拿到地？

上述事例说明，在工业化过程中，土地资源是相当宝贵的资源，能给其产权所有人带来巨大利益。土地资本化后，完全可以做股本投入到工业发展中去，最终当地居民也会得益。长三角集体企业的发展也能体现这一点，村社集体的土地直接用来建厂，大大降低了土地成本——当然这些集体企业的产权问题后来又是另一个故事了。

而我们之前在《怎么欠的债？》里提到过，分税制改革后，地方财政收入降低到总的公共财政收入一半左右，地方财政支出却高于总的公共财政支出的八成。

地方政府需要新的收入来源，以应对日益增长的公共财政支出。

《土地管理法》规定，农村土地转变为建设用地需要通过国家征收，严格执行后，村社集体自行建设厂房或转让土地的做法就被禁止了，转让土地成了政府的财源。比如地方政府可以通过土地招、拍、挂和协议批租等方式扩张城市空间，征用大量城郊以及农村的土地，进行“低价征地、低价补偿与高价出让”。

这就相当于，原来村社提供建设厂房用地，这一功能由地方政府实现了。而这部分钱自然是由地方政府通过运行产业园去赚。

另一方面，在“晋升锦标赛”中，地方官员要想尽办法招商引资，工业用地也就不能价格太高。土地毕竟是一锤子买卖，招商的最终目的还是要吸引投资，细水长流地收取税收收入，解决就业问题。于是一般来说，工业用地价格往往被压得很低，土地成了工业化的一大原动力。

工业用地价格能压多低呢？2018年特斯拉（上海）有限公司以9.73亿元，摘得上海临港装备产业区Q01-05地块864885平方米（合计1297.32亩）工业用地，算下来每平方米1125元人民币。尽管临港是上海较为偏远的区域，地价不会太高，但对比一下房价，这地实在是太便宜了。

而很多企业的在赚了钱之后，甚至还没赚到钱，在疯狂扩张过程中也喜欢拿地。有的目的就是扩大生产，有的目的是捞一块地再说。毕竟地和上盖物业才是难得的好资源，商品和服务在市场上会被竞争挤出，地块却不会，只要不卖掉，地就是你的。

除了拿地，企业还喜欢买商业物业甚至住宅，有的单纯就是企业的战略投资（企业的投资种类很丰富，股权投资和债券玩得溜的就有不少），有的则是公司所有者为绕开某地限购政策通过企业购买住宅（这一套路见《深圳房价越涨，经济越困难》）。这买到的物业还能派大用场，有亏损的上市公司为了保住上市资格，就在年终变卖了房产，短时间内扭亏为盈，壳算是保住了。

毕竟积累财富靠事业，稳固财富还得靠不动产。《红楼梦》里秦可卿临终前托梦，劝说王熙凤为贾家未来谋划，要“趁今日富贵，将祖茔附近多置田庄、房舍、地亩”，是一个道理，千百年来从未变过。对于企业来说，趁着兴旺发达，有现金流也有和地方政府良好关系的时候，多拿点地，未来即使走了下坡路，好歹有个依靠。

住宅地价真高

企业多多拿地，有房产物业，除了极端情况下卖房保壳这种操作外，还有更多用处。比如说乐视这个表面上的科技企业实际上的造梦企业，高层对其科技水平和盈利能力应该还是有清醒的认识的。除了放出很多PPT概念外，他们可是踏踏实实拿了不少地，也正是早期的土地储备让贾跃亭面对孙宏斌的时候能把不少资产卖个好价钱。

当然，乐视的例子还是有点极端得让人窒息。但即使是一般的企业，把手头的地抵押出去借贷，得到产业扩张资金的操作还是有很多的。

不仅企业能这么做，地方政府也可以这么做。比如说地方政府建立的城投融资平台，就可以通过各种办法，以前是直接，现在是间接将土地资产注入城投平台。有了这层底层资产，以及背后地方政府若隐若现的背书，城投平台才有可能得到大量贷款。

抵押得来的资本，可以用于进一步征地，以及征地后的基础设施建设，如三通一平等。征来的地，可以低价转让来吸引投资（比如上海对特斯拉的吸引就是一例，优惠的土地只是上海开出的一项条件，在贷款融资等方面也有优惠），也可以在基础设施建设后转让给房企，即“低价征地、低价补偿与高价出让”，获取大额土地出让金收入。土地出让金收入成了地方公共财政收入的一大主要来源。

☉数据来源：为什么中国的城镇化是人地非协调的？——土地财政与土地金融耦合下地方政府行为的视角

与工业用地相比，转让给房企的地售价要高得多。比如《地拿疯了》里提到的被华侨城拿下的唐镇地块，最终成交楼板价是4.4万元/平。虽然这块地和临港2年前被特斯拉拿下的地不能直接相比，但1100多元/平和4.4万元/平的差别，我想大家都能看出来。

从某种意义上来说，购买像上海这样不断发展房价也不断升高的城市，等于被收了间接税，税金被用于基础设施建设、补偿拆迁、吸引外资和维持职能部门运转上。而正是这笔钱又让城市不断发展，让城市进入发展的正向循环，更好的基础设施和更多企业创造岗位，也让买到的房子不断增值——从这个意义上讲，买一座城市的房子等于买了这个城市的股份，也是有道理的。

当然，小股东是没什么发言权的。

但上车了优质城市的股票总归是件好事，君不见不少城市由于自然禀赋等原因，上述的正向循环都拉不起来，比如《怎么欠的债？》里提到的独山县，高投入却建起了华而不实的建筑，欠下大量债务却难以偿还，土地财政这条路对这些地方确实不适用。

毕竟从根本上，这土地是要作为优质资产不断增值的。假如土地本身难以作为优质资产计入，就难以盘活其他资本，导致前期投入难以运转，要是有大的浪费那就更不得了了。

玩资产，赚大钱

理解了土地财政中土地作为地方政府资产池重要组成部分这一点，你就能理解发展模式中很多东西。

要是进一步理解，知道各地的土地利用指标并不是各地能做得了主的，而是上面派的，很多问题你也就有了答案。

比如为什么河南这些年搞制造业步履维艰，甚至建设大学校园都很是困难？

比如独山县奇观说建就建，地是哪里来的？这地怎么这么容易拿得到？

比如大城市的居住用地规划为什么那么捉襟见肘？

上述问题作为课后题，各位读者朋友们可以自行思考一下。

我倒想到了一个应用题，即在几年前创投项目还火热，各大内容生产类App还在跑马圈地，新媒体的数据还比较好造假，土地财政的弊端还没有今天这么明显，贾老板还能跑到国外的时候，一个富贵险中求的路径。假如不站在人性的马里亚纳海沟疯狂的挥舞道德的内裤，这个方案在几年前或许还可行。

事先声明，上述条件如今不复存在，这条路现在基本上走不通了。

假设六年前，有位叉烧包老师的公众号已经做得小有名气，还入驻了今日头条等其他内容分发平台，全都拥有众多粉丝。看上去他已经可以赚的盆满钵满，但其实他也就能拿到丰厚的现金流，却无法快速暴富。

叉烧包的粉丝量已经很好看了，但为了吸引风投，就把数据虚报了不少，加上叉烧包之前在媒体圈子里广有人脉，得到了某投新经济创业项目的风投青睐，拉到了两千万风投。

叉烧包拿到了风投后，就走了差异化路线，离开北上广去了沿海省份某快要通高铁的三线城市，在那里和当地政府说自己的项目能够很快落户，还能带动地方就业，得到了地方政府税收和办公场所租金优惠。

叉烧包就用风投大量雇佣闲散青年，让他们在办公室注册几百上千的内容平台账号，每天大量发布低质量、抄袭、洗稿内容。当时的今日头条等平台为抢作者大量补贴，得益于当时的平台补贴，这生意的流水竟然还不错。

过了一年，当地政府见确实让数百人就业，加上叉烧包这一年没少与地方政府来往，多次号称自己的业务是互联网高科技产业，地方政府对其十分满意，高科技补贴给了，还承诺给出更多支持。

叉烧包趁机要求公司建设独立的办公楼，钱也好办，直接找当地政府说明贷款，必要时还要吹概念，说要打造网红基地，搞直播经济，赶上这轮风口，还可以请县长来带个货什么的。等说服了政府批地建楼贷款，事情就好办多了。

等新办公楼建起来了，高铁也修到了这里，叉烧包可以趁机接洽办公楼的买家，作价卖给国内的物业管理公司，必要时甚至可以把自己在这里的整个公司一并卖掉套现。拿到的现金哪怕返还利润给风投，剩下的比起累死累活搞几年公众号还是要多很多的。

这就是叉烧包搞新媒体赚大钱的骚操作，虽然现在不能实现了。这操作，老油条看了会沉默，养乐多看了会流泪，不转不是本号粉丝！

参考文献

马万里, 刘胡皓. 为什么中国的城镇化是人地非协调的?——土地财政与土地金融耦合下地方政府行为的视角[J]. 中央财经大学学报, 2018(008):113-120.

9.73亿元！特斯拉在上海临港成功拿地_央广网 http://www.cnr.cn/shanghai/tt/20181017/t20181017_524387809.shtml

刘元春,陈金至.土地制度、融资模式与中国特色工业化[J].中国工业经济,2020(03):5-23.

贺雪峰. 论农民的地权意识与公共治理——以珠三角地区为例[J]. 北京工业大学学报(社会科学版), 2018, 18(1).

本回完

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