为了养老，我700万的房子卖了1000块

快过年了，很多小伙伴已经回到了家里，或者正在回家的路上。

对很多80后、90后的人来说，爸妈可能都到了（或者接近）退休的年纪。

不知道你有没有跟爸妈聊过，退休后他们打算怎么过？他们怎么看“养老”这件事儿？

最近我看到一条新闻，说西安有一家养老院，春节期间每人每天要加收100块钱，目的不是加钱，而是催促家属把老人接回家过年。

这家养老院的170位老人，今年确定回家过年的只有30多人，有奶奶6年都没跟家人过过年了。

一些人看到这样的新闻会觉得，“把爹妈送进养老院就等于不孝”。其实这锅还真不能让养老院来背，我们国家发展到今天，五花八门的养老形式层出不穷。

进养老院应该是父母乐意、孩子也乐意的一件事儿，如果不去，也有很多其他的选择。

但如果想让爸妈好好养老，还是一件挺不容易的事儿，这里头有很多坑，稍不留神就会踩进去。

比如一个北京有房的老人因为“养老”，愣是让彪形大汉撵出了家门，到垃圾场里讨生活。

广西的一位83岁老奶奶，为了养老赔进去180万身家。

而类似的骗局在全国各地此起彼伏。

01

700万的房子，卖了1000块钱

2013年，国家推出了一种“以房养老”的项目，本来是挺好的一件事儿。

它解决的问题是：有些老人觉得靠退休金生活太紧巴了，想过得宽裕点，又不好向子女张口，可以把房子抵押给保险公司。

房子老人接着住，保险公司按房屋价值（比如300万），每月给一笔养老金（比如9000元）。

老人过世后保险公司处置房子，扣掉养老金的部分，剩下的房屋价值（比如200万）交给老人子女。

如果房子升值了（升到500万），升值部分（200万）归老人子女；

如果贬值了（贬到250万），贬值部分（50万）由保险公司承担。

乍一看上去挺合算的买卖，但国内很多家庭对房产抵押、继承有顾虑，所以没推行开。

有人调侃说：“60岁以前按揭买房，60岁以后抵押房子养老，百年之后，什么都没留下。”

这虽然是玩笑话，但还是说明了大家面对这事，心态上是不太能接受的。

所以到2018年，也只有一家保险公司开展了相关业务，全国共98户家庭139位老人办了手续，数量很少。

按理说这事儿也就算了，但很多骗子开始在这上动起了歪脑筋。

骗子告诉老人：现在有个机会，您拿房产证抵押3个月，我这儿做理财，按年化10-15%给您付3个月利息，3个月后房产证完璧归赵。

如果是价值700万的房产，15%的年化利率，一个月就能拿到近9万元利息。

信以为真的老人跟着骗子跑到公证处，稀里糊涂地签下一大堆文件。

实际上老人签下的是一份数百万的借款合同，一旦到期没还款，“债主”可以凭公证书向法院申请强制执行过户，把老人的房子夺过来。

北京知春里的董望（化名），700万的三居室被人用1000元（整套）的价格网签，其他老人的房子也以极低的价格被“贱卖”。

北京西城的张秀兰和老伴被几个彪形大汉扫地出门，晚上在前门附近的肯德基过夜，白天就去同仁医院里坐着——他们已然无家可归。

80岁的张秀兰白天接到邻居电话，他们的行李又被扔出来了，夜里老人在楼下整理他们的行李

据不完全统计，从2014年到2019年，光在北京，已知出事的房产诈骗平台达十几家，包括个人骗子和中安民生一类的公司，涉案房产近2800套，金额高达百亿。

这些老人的维权之路很困难，因为在公证处亲笔签字、让文书生效的正是他们自己。

有些老人觉得自己不会上这种当的，自己家的房产证说什么也不能给别人，可得捂严实了。

但有些“养老骗局”即便是高级知识分子、大学教授也会上当。

因为在全国很多地方，老人们喜欢把养老院看成一种诱人的“投资”，而不是“消费”。

5元办个会员卡，就能免费吃喝玩乐；

300块钱旅游，五星级酒店吃好喝好玩好；

10万元投资一张床位，租出去还能躺着数钱。

投40万就能免费养老，子女还可以继承本金；

.......

比如在杭州，有一家叫“爱福家”的养老机构，全国200家门店，会员总数近百万。

全国有四大基地，分别在南京、青岛、杭州、海口。

“给我们许诺的是，投入40万，以后它集团下的这四个基地就可以免费住。”70多岁的江大伯陆续投入近50万元，每年享受9%-13.5%的利息。

“我们还去他们南京那个养老基地考察过，确实不错，实实在在有房子，有院子。“

江南小镇般的庭院设计，成排的木屋别墅，石子铺设的小道几百米长……

最醒目的是庭院里的直升机，可以直接提供紧急医疗救助。

室内则像是四星级以上宾馆的套房，冰箱、洗衣机一应俱全。

爱福家旗下的满城芳星海大厦共21层，4至7层为老人康复医院，8层以上为老人公寓

“原来养老院可以这么漂亮！”

很多动心的老人在爱福家投入了上百万元。

这些老人退休前的身份包括干部、大学教授、央企职员以及人大代表。

有老人觉得自己很谨慎，在选择涉案养老机构前，考察了市场上数家养老公寓，权衡了各种利弊，“做出这个决定并不容易”。

比如陈大伯2013年就知道爱福家，当身边人推荐的时候，他说：“我不相信啊，我什么理财产品都没买过，弄不懂，也不信。”

他觉得自己谨小慎微，投入前搜集了很多信息进行判断：“关键是，我都观察它三四年了，一直都很正常啊。所以去年先投了1万进去，看看没事，后来胆子就越来越大了。”

“做梦也没想到还是掉进坑里了。”49万，他和老伴的全部家当，说没就没了。

出事后，陈大伯至今没跟儿子说过，老两口默默承担着这个噩耗。

记者采访到的涉事老人，几乎都选择瞒着子女：“不敢说，会被骂死的。”

为什么很多老人会那么信任这些养老机构？除了保健品传销那一套一口一个“爸爸妈妈”、送米送油送鸡蛋，他们还有更进一步的——就是放长线钓大鱼。

平时老人在家里有什么需要，一个电话，立马上门服务。

老人过生日，业务员亲自登门拜访，送来定制的麻将生日蛋糕。

一个被骗老人说，骗子曾连续两年陪她给老伴上坟，比女儿还亲。

养老院骗局最可怕的是，他们可以为了“培养”一个老人长达3-4年的时间。

老人动辄就是给几十万甚至上百万的投资，所以这样的“耐心”当然值得。

老人以为“眼见为实”，大楼、花园、养生基地……这些跑不了，其实他们不知道，这些都是租来的，不过是按养老院的样子做了装修而已。

一家养老机构一年租房只花了80万，却在财务账上写建设费用1个亿。

很多骗子知道，老人觉得过高回报有风险，所以他们把回报率都控制在20%以下，很多老人就放松了警惕。

这种“投资养老”模式有一个共同的“话术”：“国家提倡民间资本办养老，私人老板又没这么多钱，就从老人身上募一些，（好的养老机构）都是这么搞的。”

他们告诉你：可以先少投点，一两万的。然后立马让你尝到甜头（分红），主动追加投资额。

有老人说：“这里利息不算高，但建设高端，我相信他们。”

爱福家维持“高回报”的本质，就是一个“庞氏骗局”——拿后加入老人的本金，去垫付先加入老人的高利息。

而为了赢取老人的信任，他们在全国各地租下更多更好的园区、高楼，改造成养老机构，然后告诉老人：这都是我们自己家买来的地产，跑不了，您就放心吧。

但这种模式不可能长期维持下去。

爱福家到底坑了老人们多少钱呢？去年11月，爱福家的老大曹斌铭一审被判无期，他通过养老项目，从5.5万人手里拿到的47个亿都没有偿还，累计非法集资132亿。

类似爱福家的，还有上海的大爱城，先是在公园、车站、医院发传单，用低价旅游来吸引老人参加旅行团。

等老人放松警惕，就开始宣传所谓“候鸟式养老”理念：

一个床位才10万，还有10%的高额利息，投资20万以上，年利息还可以提升到15%，全国各地的大爱城随便住。

实地参观，可以看到环境优雅的养老房。

而在大爱城暴雷后，1940名老人的5.2亿“棺材本”血本无归，平均每人27万。

被骗之后，有的老人因为精神恍惚而摔跤，甚至有老人因为被骗而伤心去世，去世之前还在念叨要追回被骗的几十万元。

在湖南全省327家民营养老机构中，37家涉及非法集资，仅2018年就有数万老人被坑35亿。

还有江西的天地自然养老山庄，2000多位老人被坑3亿多元；

广西的映雪堂，83岁高龄的谭奶奶眼看第一年拿到10多万分红，于是追加投资达180万，最后本金全没了。

业内人士指出，类似的骗局不会结束，还会在全国各地流窜。

“高档的养老院老人住不起，低档的养老院不愿去，中档的养老院一床难求。”

一些独居老人不知如何打发时间，因此爱福家这种“平时人多又热闹，承诺住所，又保本，还给返利”的模式对于老人有很强的诱惑力。

归根结底，很多老人没琢磨明白的一点是，养老是花钱的事儿，而投资是挣钱的事儿，“养老院养老”和“投资高收益”是根本不兼容的。

“上海大爱城模式最大的问题就在于返还的利率，养老行业本身就盈利比较难，怎么承受得住15%的资金利率成本呢？”

如果子女们能让老人们多了解一点现在国内养老院的盈利现状，就知道一年百分之15%的返利到底有多荒唐了。

02

养老，一个朝阳产业？

如果让你猜一猜，全国有多少养老院能盈利？30%？20%？不，准确的数字是不到9%。

另外40%的民办养老机构长年亏损，一半的机构勉强收支平衡。

超过62%的机构需要10年以上才能收回投资。

2013年，孟广海在北京房山区投了7000万办了一个养老院，110个床位住了80多个老人，到今年刚刚实现当年收支平衡，而回本之路还很漫长。

“一开始以为有床、电视、家具就行了，其实根本不止这些。”第一次添置硬件设施，仅房间内的呼叫器、氧气瓶等就花费了近400万元。

虽然开始投资巨大，但他一开张就把床位费定在了1250元/月，结果还是没人来。

“最开始第一年只有5个人，全是我厚着脸皮去拉过来的亲戚朋友。”

孟广海说，当时郊区的养老院每月只收600元，还对特困人群免费，民办养老院竞争不过。

北京城区的养老院，一张床位费养一个护工绰绰有余，而在郊区捉襟见肘。

他这里护工平均工资大约是3000多元，算上保险，人力投入4000多元，而现在每张床收费刚过3000。

“现在的人，上哪儿不能挣这3000多块钱啊。”

养老院里的康复设施

随着扶持政策的落地，政府多年来对孟广海的补贴，一共约500万元，但也是杯水车薪。

“每个月收支都是三四十万，基本可以平衡。收回投资成本啊，那还是很遥远的事。”

有人咨询过租用这块地，一年轻松几百万收入，但是孟广海放不下，怕租出去人家就不做养老了。

“现在我们这里有80多个老人，还有40多个残疾孩子，总不能让人走吧，不行。”

距离孟广海的养老院8公里，有一家规模更大的民办养老机构，10万平米的建筑，10万平米的奇石湖景公园，结冰的湖面上野鸭静静地伫立，这家高端养老院运营4年多，人丁稀少，依然亏损。

高端养老院的奇石湖景公园

孟广海和他周围的养老院像是中国这个产业的一个缩影。

过去几年，我们总能听到一些人鼓吹“养老产业是朝阳产业”，但只有投身其中的人知道，这行业走正道走对了也能挣钱，但你别想挣到快钱。

“收费高了没人愿意来，收费低了又支撑不起成本，上下各有一个天花板，日子很难过。”

老年人对价格特别敏感，如果每个月住养老院的花费超过了退休金，很多人会选择拒绝。

优质的公立养老院，排队要排10年以上的屡见不鲜，很多老人等不起——比如北京市第一社会福利院，月住宿费仅1800元，520张床位，排队登记的老人已过2万。

而民办养老院建得太高端，多数老人去不起——比方说北大的钱理群教授没有儿女，退休后把房卖了，住进北京昌平一家养老院，100多平米，有专业护理，一个月要20000块钱，一般人做不到；

而如果民办养老院建得太low，护理水平低，缺乏医疗条件，老人宁可在家待着；

所以最受欢迎的是那些“性价比高”的中端民办养老院。

据统计，现在一线城市44%的老年人每月退休金在5000-8000元，所以这个价位的养老院在北京等城市也是最受欢迎的。

有统计显示，中国养老床位缺口达到200万张以上，但实际数字远不止这个。

2019年一季度有一个很反常的现象，全国养老院床位数量一直快速增长（每年15%以上），却在这一季度减少14万张。

究其原因就是在“挤泡沫”：“空床”太多了，有一批“供需不匹配”的养老机构倒闭。

所以我们能看到一个“怪现象”——一方面，中国有50%的养老院，入住率不到50%；另一方面，一些养老院却是“一床难求”，老人想住都住不进去。

老人们真正“渴求”的中端、高性价比床位数量远大于200万张。

可以说，当前养老产业发展的一大矛盾，是养老机构运营成本高，和老人支付能力低的矛盾。

这背后其实是我们国家的一个基本国情，就是我国老龄化社会到来得比较早。

发达国家在进入老龄化社会时，人均GDP在5000-10000美元之间，中国的人均GDP达到这个标准才没几年，但1999年中国的60岁以上人口占比就超过10%了，我国整体上呈现出的是“未富先老”的态势。

即便我们听到每年国家都在上调退休金，现在全国老年人平均退休金也就是3500元/月左右，所以大部分老年人不会消费单价太高的产品。

社科院调查显示，城市第一代独生子女（1980年前后出生）的父母中，超过40%的人有住到养老院的意愿。

越来越多的老年人意识到，住进养老社区不但能够得到更好的医疗保障，丰富自己的老年生活，同时对子女也是最好的减压减负。

针对目前一线城市优质养老院供不应求的窘境，很多周边地区也在积极布局“异地养老”产业。

91岁的北京老人王素贞说：“北京不少养老院每月价格在1万元左右，而在距北京230公里的河北泊头，价格不到北京的一半，服务质量也不错，我就在这儿安家了。”

和王素贞一样，选择到河北养老的京津老年人有很多，河北廊坊、沧州、唐山、承德等地纷纷建设养老机构，以“医养结合”、价格较低吸引京津老人。

住在健康养护中心单人公寓的戴百祺老人

87岁的北京空巢老人戴百祺，卖掉北京的房子，到燕郊的一家养护中心租住一室一厅，每月费用6000多元。

目前，这个高端养老社区已入住3000多名老人，平均年龄约84岁，绝大部分是北京籍，具有高龄、高学历、高收入“三高”特征。

很多老人看重的不只是便宜，还有燕郊这里的三甲综合医院，突发急病可快速救治。

曾有几位老人得了心梗、脑梗，不到10分钟就送到医院抢救，没有留下后遗症。

一些中低收入的京津老人也选择到河北养老，比如沧州的一家老年公寓，每人每月费用在3000到5000元，收费标准远低于京津，护理团队的业务水平甚至优于北京一些养老机构。

考虑到大病医疗，北京的老人在泊头市住院登记后，在出院时只需带好病例、发票等凭证，就可回北京报销。

在全国老龄化最严重的城市上海（老年人口超500万），也有20万老年人选择异地养老。

其实对很多中国老人来说，住进养老院，或者在家待着，都早已不再是唯一的选择。

五花八门的新型养老给了中国老人更多安度晚年的可能，他们只需要选择最适合自己的那一种。

03

养老，不止一种

“报名就跟那抢似的，开始放号了，你得先抢上才行。”北京一家老年大学西画班学员许以林这样说。

“我们一报名，首先学校内就全满了，老班全满、新班也满。新生5点多就来报名，有的最早头天晚上11点多就来排队报名。”

在老年大学都能学到什么呢？这是一份老年大学的课表：

书法绘画、戏曲歌舞、器乐演奏、体育健身是最热门的4类课程。

现在全国各地开办的老年大学一共76000所，覆盖老年学员1300多万人，占老年人口的5%。

有些老年大学一个学期收费只有几百块，老师教的也好，而且不设毕业年限，所以出现了“外面的人想进来，里面的人不想出去”的火爆场面。

一位叫彭楠的老奶奶，97岁高龄，在老年大学学了30多年，琴棋书画样样精通。

老奶奶霸气地说：“我要活到150岁，就是要一直学习着。”

而除了聚在一起学习，在全国很多地方，也有老人自发地聚在一起生活，取名“抱团养老”。

比如在浙江杭州郊区，有13位老人住在一栋别墅里，7户13人分布在1到3楼，早上6点起床，下午搓搓麻将，晚饭后溜溜弯，看看电视，就准备睡觉。

13位老人在进餐

平时大家都会在客厅一起看看电视聊聊天

组织者朱荣林老人说，一两个老人在家太孤独，现在13个老人住在一起，每天都热热闹闹的。

但抱团养老不是开敬老院，老人们不仅身体得好，而且要各司其职，按照值班分工，轮流买菜、洗碗，每周承担一天的家务劳动。

朱荣林希望老人都在60岁到75岁之间，“岁数再大行动不方便，就没法骑电动车去买菜了。”

抱团养老没有看上去那么“美丽”，这几年，朱荣林家里就有几位老人因心脏病、高血压等身体原因先后退出。

这种养老模式更适合刚退休不久、生活能够自理的老人。

还有些老人选择“候鸟式养老”，“退休之后，和几个亲戚朋友约着，夏天去山东避暑，冬天去海南过冬，到处转转，开开心心享受生活。”这种新型的旅居养老模式，近年来逐渐在老人中流行开来。有超过80%的老人表示，如果条件允许，愿意去旅游。

还有一些养老院搞起了创新，把多余的床位变成了“资源”。

杭州一家养老院邀请杭州工作的年轻人，每月只要花300元就可以入住养老院2000元一个月的朝南房间，唯一的要求是年轻人每个月需要服务老人不少于20个小时。

服务可以是陪老人散步、聊天，也可以是教老人一些技能。

来面试的20多个年轻人，最终住进养老院的有8人。有的教老人学英语，有的教老人用手机、发微信。

对于老人来说，养老院有时会给人一种“暮气沉沉”的压抑感，而年轻人的加入多少注入了一些新的变化。

有的养老院更进一步，实行“老幼同养”，也就是把“养老院+幼儿园”开在一起，多数时间老人和孩子分开管理，每周组织几次共同活动，有时在户外，有时让老人走进孩子们的课堂，和小朋友一起做手工、捏泥人，有时把孩子们带到老人的房间，唱歌跳舞。

目前，这种模式在国外有近500家，但在中国只有三家。

其实关于老年人的各种服务，很多时候都围绕着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”这四个目标展开。

有人乐观地估计，到2050年，中国的养老产业GDP将达到100万亿人民币（接近今年的GDP总额），占那时GDP的33%，届时我国的老年人口也将达到峰值4.87亿。

但问题是，养老这行的钱真不是那么好挣的。

有机构发明出“养老机器人”，还卖给了养老院，号称可以智能看护、语音聊天、远程诊疗。

老人跟机器人互动：“阿铁，我喜欢你。”

机器人说：“主人，请讲中国话。”

后来这些机器人摆在养老院的角落里，用来显示屋里的PM 2.5数值。

万科集团2003年就进军养老产业，到2018年做了170个项目，基本都处于亏损状态。

如何理解并满足老年人的“真实需求”，还能让他们为数不多的退休金能负担得起，对于中国很多企业家和创业者来说，是接下来几十年中最大的一个挑战。

中国作为世界上唯一一个老年人总量超过2亿的国家，预计就在今年，失能（失去生活自理能力的）老人会达到4200万，空巢独居老人会达到1.18亿。

养老产业有多大？光是这4000多万的失能老人，需要的护理员就达到600多万，而目前的从业者只有30多万，缺口巨大；

养老产业有多难？2016年北京护理员平均月工资为2788元，那年全市职工月平均工资7709元。

怎样在服务的“性价比”上做文章，同时让从业者愿意留下长期耕耘，是中国养老产业必须面对的问题，这是从产业角度说。

而对于不同年龄阶段、健康状况、经济条件的老人来说，无论是选择居家养老、养老院养老，还是抱团养老、旅居养老、异地养老等等，最重要的是选择一种能让自己舒心、家人放心的方式，去度过自己的百岁人生。

我们还是要强调，养老是一项“消费”，不是“投资”，因为养老产业本身还没那么挣钱，怎么会留着大把机会让你赚个盆满钵满呢？

任何打着“投资”旗号的“养老项目”，你要的是他的利息，他要的是你的本金。

在未来很长的一段时间里，养老都会是中国的一件大事。

春节将至，希望大家回家以后，有空可以跟父母聊聊养老这件事，看看他们是怎么规划的，或许，他们心里想的，和你以为的真的不一样。

参考资料：

前瞻产业研究院：中国养老产业发展前景与投资战略分析

家政要闻：养老产业：将迎30年黄金时期

养老院老板内参：养老产业为何不兴旺？调查458家养老机构：不是没需求 而是没“市场”

乔晓春：养老产业为何兴旺不起来？

吴晓波频道：未来十年投资房地产不如投养老产业

谷雨实验室：“以房养老”骗局调查：老人价值700万房子被以千元贱卖

商业周刊中文版：江平、钱理群都选择了养老院，我们呢？

央广网：养老护理行业：专业人才招不来留不住

今日话题：养老路上陷阱多，找个靠谱的养老院为何那么难

华夏时报：今年一季度全国养老服务床位减少14万张背后的故事

养老观察网：银发产业“用人荒”：养老护理人才缺口超500万