优客工场正式提交赴美上市招股书，联合办公行业进入下半场争夺

据独角兽早知道（ID：iponews）消息，中国联合办公空间运营商优客工场向美国SEC递交了IPO招股书，正式开启赴美上市之路。

作者 | Arti

本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议

从2015年创立以来，优客工场用了四年时间迈入资本市场，毛大庆和他的优客工场充分诠释了国内联合办公运营商的增长之道：

创造以“分享、创新、责任与共创成功”为基础的全新办公文化。

仅四年时间，优客工场已发展成为中国最大的联合办公平台。他们凭借对中国本土市场的深刻认知，以科技驱动平台为用户提供服务，满足用户多样化的业务需求。

联合办公背后的增量

优客工场的定位是什么？

根据招股书，优客工场在全球范围内发展智能协作生态系统，让用户可以利用平台释放自身的潜力。简单来说，优客工场没有停留在空间赋能的层次，而是以服务赋能入驻其中的每个独立个体或群体。

事实上，我们可以看到在早前的几次融资中，优客工场的投资方包括红杉、真格基金、歌斐资产、亿润投资、创新工场等数十个顶级投资机构，市场对于优客工场商业模式的认同可见一斑。

自2015年9月优客工场的第一个共享空间落地以来，他们向外扩张的脚步就从未停止，截至2019年9月30日，优客工场在中国和新加坡的42个城市内共有197个办公空间，其中投入运营的有171个，为用户提供约72,700个工位，还有26个空间正在建设或筹备中，其中多数预期将于今年第四季度或2020年正式投入运营。

截至2019年9月30日，优客工场在运营的171个联合办公空间整体出租率约为79%，而在其中，优客工场将经营24个月以上的空间定义为成熟空间，目前共有65个，出租率为83%。而成熟空间的入驻率会趋于稳定，去除最初的投资建设与市场营销，成熟空间的经常性营收与现金流还是较为可观的。

根据其招股书显示，在发展联合办公空间的同时，优客工场已经构建了一个综合性连接线下与线上的智能服务平台。优客工场通过其app优鲜集、智能办公系统、物联网解决方案和U data数据管理系统共同为其会员创造了一个超越空间限制的无缝工作体验环境，并让会员能方便地获得优客工场的综合性U+服务，其中包括个人服务、一般企业服务、孵化和企业创投服务、设计建筑服务与广告营销服务，这就极大地提高了会员粘性、扩大了会员的基础规模。截至2019年9月30日，优客工场拥有约609,600名会员，其中包括584,600个独立个人和25,000个企业，大型公司与中小企业均包括在内。

优客工场投入运营的联合办公空间从2017年的66个增加至2018年的162个，而截至今年9月30日，投入运营的联合办公空间为171个。优客工场的会员数量由2017年的约101,100个增长至2018年约252,000个；截至今年9月30日，会员数量已达到约609,600个。从上述数据不难看出，优客工场在逐渐从空间赋能模式升级至服务赋能模式，转换效果相当可观。

财务数据显示，优客工场的总净收入从2017年的1.674亿元人民币增至2018年的4.485亿元人民币，同比增长167.9%；截至2019年9月30日，总收入为8.746亿元人民币，较2018年同期的2.822亿元人民币，增长达到209.9%。

总体来说，中国联合办公市场目前多数为增量需求，联合办公和传统写字楼更接近互补的关系，依靠目前国内活跃的商业环境和创新，优客工场没有把商业模式停留在初级的空间赋能层次，而是以科技服务为主导来赋能入驻企业与个体，在保持扩张增速的前提下巩固市场内的领先地位。

联合办公空间的模式让优客工场有机会接触到城市中大量高净值人群，根据优客工场数据管理系统显示，在每个工作日，使用工位的会员一般会在联合办公空间停留达到8个小时，他们会和优客工场的各个社区建立良好的关系并产生流量与数据，通过上文提到的综合性智能服务平台，优客工场可为企业与个人提供一整套U+服务，个人服务包括餐饮、健身、培训和娱乐；公司服务包括人力资源、财务和IT支持等，当然还包括企业创业孵化相关服务与广告品牌服务等。

上市仅是开始，行业进入下半场争夺

根据Frost&Sullivan报告，中国联合办公市场规模（包括租金收入及服务收入）从2013年的11.7亿元人民币增长至2018年的174.1亿元人民币，复合年增长率为71.7%，预计到2023年，将进一步增长至1322.8亿元人民币，复合年增长率为50.0%。

联合办公空间在中国的一线城市与新一线城市中正在逐渐被接受并成为主流，渗透率不断提高。据Frost&Sullivan统计，中国商业办公楼总面积从2013年的2.44亿平方米增加到2018年的3.708亿平方米，预计2023年将达到5.094亿平方米。

Frost&Sullivan表示，在一线城市相对成熟的商业写字楼市场中，联合办公空间的渗透率从2013年的0.7%上升到了2018年的6.4%，预计在2023年将达到10.8%。在新一线城市中，联合办公空间的渗透率从2013年的0.6%上升至2018年的4.6%，预计2023年将达到7.4%。随着联合办公空间这种商业模式在中国的被接受度逐步增高，预计联合办公空间在低线城市的普及率也会逐步提高。

在国家发布引进企业、人才政策与经营性补贴等优惠政策后，推送创新创业再升级成为后续发展重点。优客工场坚持不懈地在全球范围内建立智能联合办公空间系统，使得会员可以利用他们的网络释放潜力，共同创造非凡价值。

联合办公行业在经历疯狂的扩张期后，正在逐渐趋于成熟稳定，优客工场在此时选择赴美上市，会带动联合办公行业的整体发展，市场或将迎来洗牌期，停留在空间赋能的企业生存空间将被压缩，服务赋能将全面占据主动。

从联合办公下半场的角度理解，对于优客工场来说上市仅仅是个开始，在不断拓展边界的同时，优客工场也在打造自身独有的护城河，空间服务、精准营销、设计工程输出，甚至还包括社交电商等多元化共生的商业模型。

凭借强大的技术能力和具有广泛互联网和技术行业背景的专业团队，优客工场构建的由优鲜集、智能办公系统、物联网解决方案和数据管理系统、Udata组成的综合性智能平台能有效地为优客工场的会员提供线下和线上服务。

同时，优客U品作为优客工场自有的社交电商平台，在2019年8月和9月完成约15,200份订单，成交总额为880万元人民币。在精准营销方面，优客工场依托优鲜集和联合办公空间来提供精准营销服务，从而带来更多元化的变现渠道。

此外，优客工场还为联合办公空间配备了智能办公系统和物联网解决方案，推广自动化服务，包括智能会议、基于云的打印、面部识别入口和其他基于云的安全控制。Udata应用数据分析和AI算法可以分析优客工场社区中生成的大量数据。Udata让优客工场更好地了解会员的需求和偏好，使其能够为会员提供定制服务。

通过在优客工场的平台上整合线下和在线服务，优客工场在其会员之间以及会员与其的商业伙伴之间建立了牢固的联系，围绕优客工场品牌培育出一个充满活力的社区，公司营造出一个自有完整生态，并将其保持在一个高效运转的状态。

有人认为，优客工场只是二房东一样的空间租赁商，事实上，优客工场的模式与之完全不同，其在灵活性、赋能状态与科技发展远比单纯的二房东要高级得多，通过活跃的联合办公生态赋能企业会员，从而使得会员与优客工场共同成长。

随着优客工场提交赴美上市招股书，联合办公行业的下半场即将拉开序幕，企业与行业的发展令人值得期待，独角兽早知道（ID：iponews）也会持续关注优客工场赴美上市的后续进展。