凉了！杭州、济南、西安、南宁，重要信号出现

文丨西部菌

秋冬交替时节，天气渐凉，楼市也逐渐凉下来了。

国家统计局日前公布的70城数据显示，无论新房还是二手房，一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。

其中，新房方面，50个城市价格环比上涨；二手房方面，只有31个城市的价格环比上涨。

具体来看，哪些城市已经凉了？哪些城市还保持火热？大理、西安、秦皇岛、呼和浩特、南宁、西宁……这些上半年涨幅领跑的城市，现在到底怎么样了？

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哪些城市在转凉

今年的“金九银十”的确有些冷淡。

先看新房数据。尽管继续上涨的城市还有50个，但一方面涨幅出现明显下滑；另一方面，上涨城市数量同样在不断下跌。

来源：国家统计局

四大一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅比上个月回落0.3个百分点。其中北京和广州出现了环比下降，新房价格下跌。另外，二线城市新房环比涨幅回落0.1个百分点，三线城市回落0.2个百分点。

新房环比上涨的城市数量，本月是连续5连跌，从5月的67个，变成了只有50个。其中涨幅排在前三的城市，分别是西宁（2.8%）、呼和浩特（2.4%）和南宁（2%）。

再看二手房。一线城市环比上涨0.1%，回落0.2个百分点；二线城市环比上涨0.1%，回落0.1个百分点；三线城市环比上涨0.5%，回落0.2个百分点。

在今年高峰期时，二手房环比上涨的城市，一度达到57个。不过近几个月来，越来越多的城市价格开始下调，7月为48个，8月43个，9月40个，10月只有31个了。

来源：中原地产研究中心

具体来看，济南、西安、青岛、天津、厦门、贵阳等城市的环比跌幅都超过了0.4%。当然也有一些依旧坚挺的地区，如深圳、哈尔滨、福州、唐山、吉林、无锡、九江7个城市，环比涨幅都超过1%。

二手房交易不受限价的影响，也不像新房那样，多位于城市中心区以外，所以它普遍被认为更能够反映以一座城市的房价走向。

二手房环比、同比数据、上涨城市数量的整体回落，说明楼市是真的降温了。

随着楼市降温，为了加速回款，以价换量的打折现象增加。不过从中指研究院发布的成交面积来看，它似乎并没有刺激起足够的购房热情。

比如一线城市中，上海、广州和深圳的成交面积，都继续环比下降。二线城市中，像杭州和西安两大热点城市，成交面积的降幅都超过了25%。

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西安和南宁的信号意义

对比近几个月的数据可以发现，10月几乎是今年楼市分水岭的最好体现了。可以参考两个典型城市，一个是二线的西安，一个是省会但严格来说算三线城市的南宁。

受人口流入、城市营销等多重因素影响，西安自启动抢人大战以来，就是二线城市中的房价增长明星，一度上演40连涨的局面。

截止到6月，西安的新房半年涨幅达到8.7%，仅次于大理，位居全国第二；二手房半年涨幅也达到了3.03%。融创西安壹号院、保利天悦、碧桂园阅江府等高价楼盘不断，同时二手房和新房还出现价格倒挂。

西安堪称楼市各种力量角力的典型代表。一方面，人口、城建、营销，都在添柴加火；另一方面，重启限购、公积金新政等调控措施不断，依旧未能给房价刹车。

这说明，人口流入的短期红利，影响力要暂时大于调控。当然它并不持久，10月环比降价的数据说明，前述利好已经所剩无几，房价继续狂飙缺少足够的支撑，环境也不允许。

南宁的例子又不一样。

二手房方面，南宁上半年的半年涨幅达到了6.99%，仅次于呼和浩特和大理，排在全国第三位，它也因此成为被点名预警的四个城市之一。

来源：21数据新闻实验室

之前，西部菌曾转发过一篇《东北人凶猛！买下海南后，又进攻这座西部城市》，文章说的就是海南调控收紧后，东北人转向南宁。

但尽管南宁和西安一样，房地产开发投资和GDP的比值居高不下，不过它没有西安那样庞大的流入人口支持。2018年户籍人口是770.82万，而常住人口只有725.41万，在省会城市中并不多见。

可见，南宁的房价暴涨，更多还是低购房门槛之下，海南投资需求的挤出，以及南宁对房地产业依赖等因素叠加的结果。

不过从10月的数据来看，南宁的二手房环比上涨只有0.1%，出现了明显降温。可见这些三线城市，尤其是人口净流出的地区，涨得快，凉的也快。

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精细调控时代，哪些城市受益

在一二三线城市中，深圳是个异类，可谓冰火两重天。

深圳前三季度低迷的经济数据，引发了广泛讨论，但它的楼市却异常火爆，新房和二手房都有较大的涨幅。而且随着豪宅税的调整，二手房交易很快还将再次升温。

冷热叠加，还是因为深圳人多地少，人口持续流入，刚需和投资需求都足够旺盛，哪怕经济表现不佳，哪怕不依赖卖地，一有政策红利的风吹草动，楼市的反应还是容易放大。

但特区深圳在楼市上的特殊表现，说到底仍然是特例。所以它的信号意义反而不大。

有观察者提到，北京和上海不排除追随深圳，马上也调整普通住宅标准，也即豪宅税，不过总体上，在不“大落”的前提下，让楼市继续降温，会是所有一二三线城市的总体基调。

当然在这个大方向之下，一二三线城市之间，同等级的城市之间，甚至同一个城市内部的不同区域，都会出现分化。“一城一策”乃至“一区一策”将很常见，调控不再铁板一块。

比如10月很多城市都发布了人才政策。先是南京六合区，解除了大专及以上学历人群的购房社保年限；接着全域限购的海南，三亚为大专及以上学历人才购房松绑……

来源：中指研究院

不久前，南京再次宣布，人才优先选房，不受户籍限制。这些为调控小范围开口子的人才引进政策，不能说没有稳楼市的私心，但在当前的环境下，它仍然在尺度之内。

未来面向不同地区、人群的精细化调控，还会更加常见。对各城市来说，楼市降温之后，想要在政策容许的前提下，卖更多的地和房，这将是为数不多的操作路径，一盘棋解禁的大托底很难实现了。

当然那些城市收缩、人口流失的中小城市，并不适用此规律。楼市转凉，它们首当其冲。鹤岗淘房的故事，充其量只是故事而已。