关于小区停车服务收费政策探讨

目前物业管理中对停车权争议相当大，在我们物业纠纷处理中占了相当大的比重，到底停车场所的所有权归谁，应不应该收费，收益怎么分配都是矛盾的焦点，本文就湖南省小区停车服务收费从物权法以及相关职能部门的管理办法政策演变和依据，做共同探讨。

一、  小区停车区域所有权。

《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

规划内的车位和车库首先满足业主需要，在2019年《湖南省物业管理条例》第五十条“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。”有具体的规定。规划外的占用共有道路或其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主共有并不是个别人或少数业主所有，在物权法阐述中，业主共有的实现是通过业主大会多数（双过半）业主同意来确定的。无论是物业服务企业还是个别业主的主张，要成为法定有效，必须通过业主大会多数表决。按照“谁主张，谁举证”原则，主张人必须取得大多数业主认同。

还有一点必须阐明的是规划外的车位必须是小区原道路或其它用于停车的场地不能占用改造公共绿地或已经有明确用途的公共区域（如用于锻炼或休闲的文化娱乐场地和单一人行通道）作为车位，同时符合消防安全标准。另外要注意原来的房改房和单位集资公房土地属于国有，地面道路所有权仍属于原单位。。

二、  小区停车服务收费。

湘发改价调〔2017〕4号《湖南省物业服务收费管理办法》“第二十一条  “物业管理区域内的机动车停放服务收费、水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。”

湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第二十二条中对机动车停放服务做了详细解释“物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。”

湘价服【2014】11号《湖南省机动车停放服务收费管理办法》中第二条“本办法所称机动车停放服务收费是指为机动车有序停放和场地占用并提供相关服务而收取的费用。”

第七条“（一）下列停车场机动车停放服务收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依据经营成本和市场供求等因素，按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定，并保持收费标准相对稳定：...... 5. 已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定，未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定或在物业合同中约定。”

在湘价服【2010】165号《湖南省机动车停放服务收费管理办法》中对于机动车停放服务收费内容有清晰界定第十九条“居民住宅小区机动车停放服务收费由场地占用费、停车服务成本和法定税费构成。建筑区划内用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，其场地占用费根据归属情况由双方约定执行。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有，其场地占用费由业主委员会确定，收益由全体业主享有。对已购买或租赁车位使用权的业主，不得收取场地占用费。”

从上述政策演变可以得出结论小区机动车停放服务属于市场调节价，是必须要收费的。机动车停放服务收费包含了场地占用、合理成本、应缴税费三个方面。场地属于业主共有，所以业主对场地占用收费有决定权，但服务成本和应缴税费由停车服务管理方支出，这部分费用收缴属于停车服务管理方的权利。在湘价服【2010】165号《湖南省机动车停放服务收费管理办法》中对业主共有权利部分表述非常清晰明确。

湘价服【2014】11号《湖南省机动车停放服务收费管理办法》中未成立业委会前的小区车辆停车服务收费也属于市场化调节收费，但具体收费标准是停车服务管理方（物业服务企业）与入住业主参照机动车收费办法协商解决或在物业合同约定。那么协商无法达成一致或者物业合同未约定，就只有依照现行机动车收费管理办法收费（政府指导价）。

三、  停车收费的减免。

湘价服【2014】11号《湖南省机动车停放服务收费管理办法》第十五条 下列情况之一的，免收机动车停放服务费：

（一）各类停车场在非营业时段；

（二）道路人工值守停车泊位在无人值守期间，道路自动计费停车泊位在规定的夜间（晚上22：00至第二天早上7：00）或非车流高峰时段；

　　（三）进入国家机关、社会团体及其他公益、公用企事业单位办理业务合理时间内并能提供相关凭证（如会议通知、办理业务的回执、交费票据等）的车辆；

　　（四）进入住宅小区不超过一小时和业主搬家的车辆；

　　（五）进入未设置即停即走专用通道的停车场即停即走或停放15分钟以内（含15分钟，独立专业机械立体停车楼除外）的车辆，以及夜间在城市道路临时停车泊位停放的公共汽车；

　　（六）执行任务的军、警车辆和消防车、救护车、救灾抢险车、邮递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；

　　（七）公共停车场、道路临时停车泊位等公共停车场所对持有合法残疾证件的残疾人驾驶的车辆；

　　（八）法律法规规定的其他应当免收车辆停放服务费的车辆。

第十六条 机动车停车场应当对残疾人专用机动车及交通事故处理期间的机动车的停放服务收费，实行半价优惠政策。

四、  收费的分配。

物业服务企业承担小区内公共区域管理维护工作，并在业委会成立前实际代管应归属业主的共有收益，应当及时公布业主共有收益情况。在业委会成立后可按业主大会约定继续代管或划转业主共有收益，可以适当收取代管费用。

小区共有车位收取的停车服务占地费收益属于业主共有，在提取共有车位相关维护保养以及额外清扫保洁安全看护和必要公共责任保险等费用后划转小区业主专项维修基金或业主大会约定支出项目。业主大会未约定或业委会尚未成立的，共有收益可以抵减共有业主物业管理服务费用。具体分配比例，由业主大会委托业委会与物业服务企业共同商定，业主大会未约定或未成立业委会的按照房地产主管部门和物价主管部门行业指导政策分配。