专家呼吁中央和地方财政每年拿出两三百亿，对刚需家庭房贷贴息，你怎么看？

对于许多已经购房者来说，现在最头疼的一个问题是：房价降了，资产缩水了，但房贷还得照还……这有没有什么更好的解决办法？

近日，知名经济学家，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵在谈论近期“8.28楼市新政”时列出了几个解决办法，最后他提到他一直主张中央和地方财政应联合出手，每年拿出两三百亿，对刚需家庭的房贷直接贴息。意思就是你的利息里面，部分的由国家或者地方政府来付。

李稻葵认为，能够通过这个机制，用一点点钱，两三百亿的财政的钱，久能够把新买房的这个市场给盘活，让房地产的价格再往上走，目前有些地方政府已经在行动了。

李稻葵谈到，8月28日国家连发多份关于房地产的文件，可以说是自1998年房改以来意义非凡的一次政策变革。这次政策的要点核心就三件事，但重要性的排序和网上的热度几乎是反过来的。

第一，预售大幅收紧，推动现房销售。从以前的看图纸买房，变成了先验货再买房，鼓励所见即所得。

第二，资金封闭管理，保护购房者的钱包。以前是新房还没竣工还没有交楼，银行就发贷款了，你就必须开始供月供了。中途开发商挪用资金，项目延期烂尾，风险全压在你身上。新规之下，项目竣工备案之后，银行才能放贷，你拿到房后再开始还月供。

第三，就是个人住房贷款年限从最长30年放宽到40年。为什么把网上讨论最热的这一条放在最后呢？因为它的重要性其实最低。40年房贷听上去有点魔幻，一个年轻人如果20岁买房，还要还到60岁。但这个40年不是强制性的，你照样可以贷30年、20年，只是给现金流紧张的刚需家庭多了一个灵活选项而已。而且也不是人人都能贷40年，你的年龄、收入、还贷能力都是银行风险评估的限制门槛。

李稻葵称这套政策组合拳主要的目的不是为了拉房价，也不是为了刺激大家去买房。它的真正意义是终结了过去20年房地产的高负债、高杠杆、高周转的旧模式，把烂尾的风险、资金挪用的风险、停工的风险从普通购房者肩上挪到开发商和金融体系以及监管体系身上。必须提醒大家，这些政策主要是面向新增房贷，不是存量的房贷。

现在全国的存量个人房贷还有36.29万亿，这才是压在无数普通人身上的沉重的负担。特别是现在房价降了，资产缩水了，但房贷还得照还。所以大家更关心的是已经背在身上的存量房贷怎么办？有没有缓压降负的法子？

他指出，这次的政策也给出两条路。第一条路就是第24条说的，浮动利率协商机制。政策写的明明白白，浮动利率的存量房贷，只要你的利率跟全国新发放的房贷利率偏差达到一定的幅度，你可以找银行协商下调合同利率，也可以直接申请一笔新的低利率的贷款，把旧的置换掉，方式由你自主选择。其实国家在2023年、2024年已经两次批量调整过存量房贷的利率，而且当时的央行已经明确，今后的存量的房贷的调整，借贷双方自主协商，动态调整。这次算是正式写入了新规，所以以后如果你的存量房贷出现较大的偏离，不要等国家发通知，自己拿着条款就能去银行谈了。

第二条路就是第26条的这次规定，困难家庭缓供的机制。如果有朋友不幸失业、降薪，家里出现变故，阶段性还不上月供，你可以跟银行协商。协商什么？就是或者延后还款的时间，或者是房贷的展期，或者是延迟还本。说白了就是给你一个以时间换空间的机会，不用被逼到断供法拍那一步，造成房子没了，钱也没了，个人的信用也没了这么一个不良的、不好的状态。

而除了上述政策之外，还有以下几个解决办法。

第一，商转公，就是把商业贷款转成公积金贷款。公积金的利率是2.6%，比商贷起码要低一个半个百分点左右。有公积金的朋友可以去查查自己当地的公积金中心有没有这项业务。现在不少地方连异地缴存的公积金都能办商转公啦。

第二，缩短LPR的重定价的周期。如果你的房贷是LPR浮动利率，可以在银行APP里把重定价的周期从12个月改成3个月或6个月，这样子LPR一降，你的月供就更快的就跟着降。这个操作免费，但整个贷款期限内只能改一次，改完不能撤回，所以想清楚再动。为什么要想清楚呢？如果你赶上利率上行的这么一个阶段的话，那么你频率改短了，你可能会吃亏。

第三，公积金冲还贷。如果你公积金的账户里有余额，可以申请用公积金直接。冲抵月供，或者一次性冲抵提前还款，别让它躺在账上睡大觉。

第四，个税抵扣，首套住房的房贷的利息可以每个月1000元定额扣除个人所得税，最长可以扣除240个月，这个不需要额外申请，在个税 APP 里面填报专项附加扣除就可以了。

第五，有余力的。部分提前还款。现在理财收益是2%出头，房贷是3%往上。如果你有闲置的资金，还处于还款的前半程，可以考虑把差额部分提前还掉，你稳赚一个利差。但如果已经还到了后半程，大部分利息已经付完，提前还款的性价比就不高。

最后李稻葵提到，他和他的团队长期呼吁的一个方向，就是房贷的贴息。“我们一直主张中央和地方财政应该联合出手，每年拿出两三百亿，对刚需家庭的房贷直接贴息。就是你的利息里面，部分的由国家或者地方政府来付。为什么呢？因为老百姓手里的房产的总市值约300万亿。甚至于有人说更高，接近400万亿，是A股的总市值的两倍多，甚至于三倍。稳住百姓的资产负债表，就是稳住最大的民生。”

房贷贴息的机制是什么？李稻葵解释说，现在如果你是刚需房，如果你是第一次买房，你如果要付给银行每个月比如1000块钱的房贷，地方财政或者中央财政从1000变成700，这样的话你就更愿意买房了。那什么时候停止补了呢？等到房价开始回暖上升了，等你买房资产上升了，你的利率你就不那么在乎了。

“通过这个机制，用一点点钱，两三百亿的财政的钱，能够把新买房的这个市场给盘活，让房地产的价格再往上走。一旦房地产的价格往上走，这是新房的价格，那么它会影响整个的存量房的。价格就是用一丁丁的钱来撬动这3到400万亿的资产的总量。好消息是有些地方政府已经在行动了。2026年以来，全国已有超过20个城市出台了房贷贴息政策。买房需求的刚需年轻人来说，可以看看你所在的城市有没有这样的政策。那比起贷款年限延长，房贷利息的减少，这更加实在。”