中国住房存量报告2026

转自微信公众号“泽平宏观”：

文：任泽平团队

导读

我提出了行业标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。基于此框架，我们团队在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况。本文对该报告进一步完善，探明当前中国城镇住房存量面积有多大，未来中国房地产市场有多少空间。

目前住房情况有哪些变化？

1、2025年中国城镇住房套户比为1.07，房地产市场呈现“总量够住、结构失衡”特点。

2、东部、中部住房供给不足，西部、东北部供给过剩。东部、中部、西部、东北地区套户比分别为1.03、1.02、1.11、1.31。

3、黑、吉、青3省区套户比超过1.3，住房供给过剩，粤、苏、浙等9省套户比小于1.0，住房供给不足。

4、一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.05、1.11、1.09。一线城市住房供给不足，尚未达到静态平衡，二线、三四线城市不仅人均住房面积更高、套户比也已达到均衡线，住房供给整体富余。

都市圈、城市群随着人口不断流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，已经出现供给过剩的情况，未来过剩程度还将加深。同时，很多城市老旧房屋占比偏高，改善型“好房子”稀缺。

未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。预计到2035年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为26.9%、42.7%、30.3%。

目前稳房地产我们认为有三招：

一是全面放开限购。广州已放开，北上深在跟进。时代已变，不必担心放开后房价暴涨。

二是持续降低利率。存量和新增房贷利率都需降低，减轻居民月供压力。

三是加大住房收储。我在业内较早倡导收储房子用作保障房。当前主要矛盾是大量库存积压，而大学毕业生、新市民住房困难。可组建5万亿以上的大型住房银行收储：为困难群体提供保障房，打通开发商现金流，缓解地方财政压力，避免烂尾楼。

风险提示：因数据缺失及部分数据质量问题，本文使用了部分假设，相关估算可能存在一定偏差。