地标降租25%，空置率是北上广两三倍，深圳写字楼怎么了？

文／孙不熟

最近有多家媒体关注深圳写字楼空置率过高，包括央视财经频道也报道了这个现象，认为这个话题再度升温。

有中介告诉记者，今年的写字楼租赁市场是他经历过最艰难的一年，去年下半年开始，写字楼退租的情况就不断增多，手上的放盘量也一直攀升。 

而根据高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告，深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。

高空置率带来的是租金下滑。根据央视报道，2019年上半年深圳写字楼的租金价格一直在下行，相比2018年降幅达到20%—30%，其中南山区部分产业园区的租金下跌幅度达到40%。

01.

央视财经还采访了一位写字楼业主，这位业主在地王大厦有一套190平米的写字楼，以前一直租约不断，就在今年三、四月份租客退租后，接连三四个月都找不到租客。一开始他将租金降低10%，询价者寥寥无几，最后他狠心降了25%，才成功出手。 

地王大厦可是深圳赫赫有名的地标建筑，位于寸土寸金的罗湖中心区，曾是亚洲第一高楼以及“深圳速度”的象征。这种地标写字楼都需要降租25％方可出手，足见深圳当前写字楼市场的冷清。

那么，深圳写字楼空置率在全国城市中是个什么位置呢？以下是第一太平戴维斯发布的2019年上半年各大城市空置率情况：

老实说，和其他城市相比，深圳写字楼空置率居中游水平，比武汉、成都、西安等二线城市还是要低得多，但比沿海城市又高得多，空置率相当于北京上海的2倍、广州的5倍。

02.

问题来了，为什么深圳的写字楼空置率如此之高呢？究其原因有两个。

一是部分行业的衰退，特别是互联网金融，去年开始国家严厉整顿P2P行业，导致不少互金公司暴雷，退租事件频发。去年下半年，深圳第一高楼平安金融中心大厦因为租户违约，甚至出现一次性退租10层楼的事件。

有福田区高端写字楼的招商人士还向媒体透露，拒绝金融类企业入驻，现在整栋楼里已经没有互联网金融类企业了。有的是主动离开，有的到期了业主方不再续租，或者直接清退，新找上门来的已经不租了。

第二个原因可能更重要，那就是供应量大。数据显示，目前深圳甲级写字楼存量为553万平方米，同比增19.3%。今年上半年，深圳还新增了42万平方米可租赁甲级写字楼，预计下半年还要再增108万平方米。

而2019年到2021年，深圳全市甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米，其中超八成来自南山和前海片区。

03.

写到这里，可能很多人会问，深圳写字楼空置率这么高，是不是意味着深圳经济不行了？

但其实，深圳经济目前的基本面还不错，从上半年的经济数据可以看到，深圳的各项经济数据，包括GDP、财政收入、本外币存款、固定投资等，都是一线城市中表现最好的。

由此可见，当前写字楼的高空置率，更多的是政府主动调控的结果，通过人为加大供应，把空置率拉高、租金拉低，给企业减负。

要知道，过去两年深圳的产业外流情况十分明显，很多好的企业都因为成本原因搬到东莞和惠州去了，最著名的当属华为重点业务部门搬迁东莞松山湖。照此趋势，深圳完全有可能像香港那样“产业空心化”。

当前，深圳甲级写字楼的租金已达到237元／每平米每月，仅次于北京、上海，商务成本持续增高，产业外流压力大。

所以，适度的空置率并不是坏事情，特别是在人口持续净流入的大城市，一定的空置率既是保持市场正常流通的需求，也是控制房价的必要工具。

我认为，深圳目前的空置率仍在安全区间，有利于降低城市整体的商务成本，帮助深圳留住更多的产业和就业。

04.

最重要的问题，现在到深圳买写字楼是门好生意吗？

我认为这个问题首先取决于供求关系。

大家首先要意识到，深圳是一个规划意志特别强的城市，这座城市不仅有严格的生态用地保护红线，还有十分刚性的产业用地保护红线。

按照深圳“十三五”规划要求，到2020年深圳工业用地不得低于全市建设用地30%，也就是划定了270平方公里的“产业红线”。

也就是说，深圳的土地出让，绝对是以经济建设为中心，有限的土地一定会优先建设写字楼和厂房，这直接导致深圳土地用途的一个结构性矛盾：住宅永远紧缺，写字楼一直过剩。

所以，到底买什么，各位看着办。

而且我还要告诉各位的是，深圳未来的写字楼供应是不设上限的。

根据深圳规土委最新发布的《深圳市城市规划标准和准则》，深圳已基本取消商业、工业用地的容积率上限，这意味着在深圳建写字楼，可以尽情地追求技术极限，能建多高就可以建多高。

当前，深圳甲级写字楼的存量已经超过500万平方米，未来两年还要新增400多万平方米，供应量越来越大。

所以，在深圳买写字楼，别指望像住宅那样赚快钱，租金收益也会十分平稳，因为政府出于“产业空心化”的担忧，会使用各种调节手段，绝对不会允许写字楼租金跳涨。

不过，写字楼租赁本质是一种“抽税经济”，风险较低、抗击打能力强，具备长期持有的价值，作为一种保守型的资产配置，还是非常不错的选择。特别是在深圳这样朝气蓬勃的城市，整体商务需求还很大的成长空间。