黑石或入主新世界，郑氏豪门百年基业临变局

近日，彭博社报道全球私募巨头黑石集团正深入洽谈，拟成为香港大型发展商新世界发展的最大单一股东。若交易达成，控制新世界近半个世纪的郑氏家族可能首次放弃控股权。

此举被视为郑氏家族应对集团庞大债务压力、寻求流动性解方的关键一步，也折射出香港老牌华资地产豪门在行业深度调整期中面临的传承与转型挑战。

传黑石拟入主，新世界控制权或易手

2026年1月29日，一则来自彭博社的报道震动了香港资本市场。

报道引述消息人士称，黑石集团（Blackstone Inc.）正就取得新世界发展控股股权进行深入谈判。根据潜在交易框架，黑石入主后将对新世界进行重组，而新世界自身也将继续尝试出售资产以增强流动性。受此消息刺激，新世界股价在1月30日早盘一度飙升近12%，市场反应热烈。

新世界发展随后由大股东周大福企业出面证实，确实“获若干潜在投资者就可能投资新世界之事宜接洽”，但强调尚未达成任何协议，也未就投资的具体金额、性质或形式有所定案。这番“证实接洽，否认定案”的声明，既坐实了谈判的存在，也为后续变数留下了空间。

实际上，这并非市场首次听闻新世界与黑石等国际资本接洽。早在去年8月，市场上便流传新世界正与黑石、新加坡凯德集团等潜在投资者商讨出售资产甚至私有化可能，虽经公司澄清，但已透露出风声。去年11月，市场再度传出双方谈判因“郑氏家族愿意放弃多少控制权”这一核心问题而陷入僵局。此次彭博的报道，则意味着谈判可能已突破关键障碍，进入更深入的实质阶段。

目前，郑氏家族通过周大福企业等实体持有新世界发展约45%的股份，是绝对控股股东。交易若完成，黑石将取得最大单一股东地位，但具体持股比例和交易代价尚未披露。更关键的是，报道明确指出此举“意味郑氏家族将放弃对新世界的控制权”。这将是自1970年郑裕彤创办新世界以来，郑家首次可能失去对这家旗舰上市平台的掌控，其象征意义与实质影响均极为深远。

市场分析认为，黑石此举意在利用其强大的资本运作和资产管理能力，对被认为资产价值被严重低估的新世界进行重组、分拆或优化，从而释放价值。新世界旗下拥有庞大的香港及内地投资物业、发展项目以及如K11、新创建等多元业务，对于擅长“买入、修复、卖出”模式的黑石而言，无疑是一个颇具吸引力的标的。

与此同时，近期香港地产市场出现回暖迹象，也为交易提供了更佳的时间窗口。例如，滙丰环球研究近期便上调多只香港地产股目标价，并预测2026至2027年香港楼价每年可升7%，理由是低利率环境、政策支持、供应改善及住屋需求增长等因素。行业基本面的边际改善，可能增强了黑石对这笔大型交易的信心。

债务重压下的传承之困：郑氏家族与新世界的危与机

黑石可能入主的背后，是新世界发展长期面临的高负债压力以及郑氏家族传承规划的重大调整，两者交织，构成了当前局面的核心背景。

1. 千亿债务下的流动性挑战

新世界发展的财务压力早已是市场关注的焦点。尽管集团在2024财年（截至2024年6月30日）努力减债，总债务从约1，518亿港元降至约1，461亿港元，净债务也降至约1，201亿港元，但整体债务规模依然庞大。在港息跟随美联储加息周期上升、房地产市场持续调整的背景下，沉重的利息支出和再融资压力对集团的现金流构成了严峻考验。

为缓解流动性压力，新世界近年来已采取多项措施，包括出售非核心资产、分拆业务上市（如2023年将新创建集团出售给母公司周大福企业）等。而市场更早前传出的另一则消息，则更具象征性冲击力：2025年12月，有报道称郑氏家族正考虑出售旗下豪华酒店集团——瑰丽酒店集团的部分资产。瑰丽酒店是郑家第三代、郑家纯女儿郑志雯精心打理并成功推向全球的顶级品牌，估值高达约159亿港元，堪称家族“皇冠上的明珠”。考虑出售此类核心优质资产，足见集团对资金的渴求程度。这一举动被广泛解读为“舍瑰丽，保新世界”，即通过变现非地产核心的豪华资产，来支撑地产主平台的流动性稳定。

2. 家族传承路径的深刻演变

与财务挑战并行发生的，是郑氏家族内部权力交接与传承思路的明显变化。2025年7月，被视为家族第三代核心领军人物的郑志刚，正式辞去新世界发展非执行董事及副主席职务。这标志着他自2024年9月辞任行政总裁后，彻底退出了新世界发展的核心管理层。

郑志刚的淡出，是一个极具象征意义的信号。他曾被寄予厚望，以其创新的K11品牌和艺术商业融合理念，为传统地产家族业务注入新活力。他的逐步退出，可能反映了在极其复杂的市场与财务环境下，家族对于是否继续由第三代直接、深度操盘庞大的上市地产平台进行了重新评估。传承模式可能从“亲力亲为的家族经营”，转向更侧重于“家族控股、引入顶级专业资本与管理进行运营和价值修复”的新模式。

引入黑石这样的国际顶级投资机构作为主要股东甚至取得控制权，可以看作是这种新思路的极致体现。对于郑氏家族而言，此举虽可能让渡直接控制权，但有望借助外部力量迅速稳定新世界发展的财务状况、优化资产结构、提升市场估值，从而从根本上保住家族财富的根基。同时，家族可以更专注于其绝对控股的周大福企业等私人平台，以及像瑰丽酒店这样具有增长潜力和品牌价值的非上市核心资产。

《咏新世界变局》百尺危楼悬债斗，金瓯易主燕辞梁。忍裁瑰玉纾银绶，浪涌香江几度霜。

黑石集团可能入主新世界发展，是一宗横跨金融、地产与家族传承的复杂交易。它既是国际资本对香港优质资产底部价值的认可与布局，也是一家华资地产豪门在历史性行业转折点上，为应对债务重压、重新配置资源、调整传承战略而做出的艰难而重大的抉择。

无论最终交易能否达成，这一事件本身已清晰表明，香港传统地产王朝依靠高杠杆、家族化运营扩张的时代正在经历深刻变革。在未来的版图中，专业资本的影响力或将愈发凸显，而家族财富的延续方式也将变得更加多元与灵活。新世界与郑氏家族的命运走向，将成为观察香港资本生态演变的一个重要窗口。

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