保利财报里隐藏的3个“反转”信号

地产行业何时见底，这可能是当下市场迫切需要的答案。

当整个行业还在利润下滑的泥沼中挣扎，保利发展（600048.SH）2025年三季度财报的发布，再次将行业焦虑推向了聚光灯下。

因为财报里一个数字格外刺眼：归属于上市公司股东的净利润-7.82 亿元。但与此同时，同期保利营收同比增幅超过30%。

作为行业龙头，高营收与净亏损的强烈反差，不仅让投资者心头一紧，更让市场对地产行业的未来多了几分疑虑。

但我的视角稍有不同。在行业集体承压、多数企业选择收缩防守的当下，保利这份三季报的真正价值，恰恰在亏损之外。

它的核心不是“亏了多少”，而是管理层为何敢于主动让利润“承压”。

我倾向于认为，这是保利管理层一次深思熟虑的战略换挡。通过主动的财务压力测试，提前优化资产结构、消化潜在风险，为行业转型期的长期竞争筑牢底盘。

01

利润下滑是优等生的统一考试

要理解上述我说的战略换挡，有一个基本的前提是：必须将保利的利润波动，置于正确的行业坐标系中。

怎么理解？

保利三季报中，将单季度利润下降的主要原因归结为：受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。

这并非是一句空话。而是整个房地产行业正在经历的、无法回避的周期之困。

当前，整个房地产行业正面临两大共同的结构性挑战。

1.销售持续缩量，市场信心仍在筑底。

行业的“金九银十”成色不足，市场整体的去化压力依然巨大。

国家统计局数据显示，今年前三季度，新建商品房销售额约6.3万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点；其中住宅销售额同比下降7.6%。

而根据克而瑞数据，2025年前三季度，TOP100房企累计实现销售操盘金额同比下降约15.3%。

这意味着，几乎所有房企都面临着销售额下滑的巨大压力，市场的需求端复苏仍需时日。

在这样的大背景下，任何一家企业都难以独善其身。

2.行业利润率持续下滑，已探至历史低点。

2025年，几乎所有头部房企都面临着相似的利润率下滑压力。这是全行业不争的事实。

根据中指研究院对数十家上市房企的统计，2025年上半年，行业平均净利润率已滑落至5% 左右，部分企业甚至在亏损边缘挣扎。

头部企业也概莫能外。曾经以超高利润率闻名的“利润王”中海地产，其销售净利率已从巅峰时期的25%以上滑落至10%左右；以稳健著称的华润置地，其开发业务的毛利率也呈现逐年下滑的趋势。

利润下滑背后的根本原因在于，2021-2022年间高成本获取的土地，在当下这个市场调整期进入了集中竣工结转阶段。

面粉价格在高点，面包却只能以平价甚至折价出售，这导致了结构性的利润侵蚀。

这种利润侵蚀，并非是哪一家企业的经营失误，而是整个行业的统一考试，本质是为上一轮周期支付的“学费”。

而基于这个行业共性，我们还必须看到，保利三季报中另外两个关键的信号：

1）2025年前三季度保利发展实现签约金额2017.31亿元。

在中指研究院、克而瑞研究中心发布的2025年前9个月房地产企业销售额（全口径）排行榜中，保利发展居首位，也成为百强房企中唯一一家破2000亿元的房企。

2）第三季度营业收入达到568.65亿元，同比增长30.65%。

在市场整体下行、交付备受考验的今天，营收的大幅增长，恰恰证明了保利作为行业TOP1，其项目开发、工程管理和交付履约能力依然是行业内的顶级水准。

增收不增利，看似矛盾，却实打实地证明了，保利的经营基本盘依旧稳如磐石。

也正是这种强大的规模和执行力，为保利的管理层后续的战略调整，赢得了最宝贵的空间和时间。

02

在不确定性中，锚定三大核心确定性

如果说行业困境是全行业的统一考试，那么如何备考、如何解题，则最能体现一家企业管理层的智慧与魄力。

保利的三季报，就清晰地展示了其领导层在不确定性中，牢牢锚定的三大核心“确定性”。

1、主动“挤脓包”，用短期阵痛换长期健康

面对历史遗留的高价地等存量包袱，企业有两种选择：

一是通过财务技巧拖延和粉饰，维持表面的利润；

二是果断出清，进行“资产负债表”优化。

保利显然选择了后者。

这次单季度亏损，很明显是一次管理层主导的战略性“瘦身健体”。这种及时调仓的勇气，虽然带来了短期的财务阵痛，却能够甩掉历史包袱，让企业未来能够轻装上阵。

这不是管理层经营能力的退化，反而是领导层对股东长期利益高度负责的体现。

2、手握现金流，构筑最坚固的安全垫

在当前的行业环境下，利润只是“面子”，现金流才是“里子”。保利管理层对此有着极其清醒的认知。

而保利三季报的现金流数据，依旧“硬核”：

1）强大的经营造血：

前三季度，经营活动产生的现金流量净额高达69.77亿元，相比去年同期的-159.82亿元，大幅增加了229.59亿元。这意味着，保利的主营业务完全能够实现自我造血，无需依赖外部融资。

2）雄厚的资金储备：

截至三季度末，保利在手货币资金高达1226.46亿元。这笔巨额现金，是其应对市场波动、穿越周期的最强底气。

3）高效的销售回款：

前三季度，保利实现销售回笼资金1941亿元，回笼率高达96%，这一数据远超行业平均水平，展现了其强大的营销和资金管控能力。

健康的现金流，远比单一季度的账面利润更具价值。因为它为保利的战略腾挪和未来发展，备足了最充足的弹药。

4）用今天的优质投资锁定未来的利润：

面对市场的持续分化，保利没有选择躺平或盲目扩张，而是将宝贵的资源，以前所未有的精准度投向了未来最确定的市场。

前三季度，保利新增拿地总成本603亿元，100%位于38个核心城市；其中51%的投资金额，集中于北京、上海、广州这三大一线城市的核心区域、核心板块。

这一投资策略，展现了保利领导层对中国城市化下半场格局的深刻洞察。未来的房地产市场，利润将高度集中于少数核心城市的核心地段。

用今天的优质投资，去锁定未来的稀缺资源和高利润空间，这才是保利管理层真正的战略远见。

03

从“好房子”战略看保利的核心竞争力

如果说稳健的财务和精准的投资是保利的“盾”，那么极致的产品力则是其决胜未来的“矛”。

房地产行业已从规模驱动的草莽时代，进入产品驱动的品质时代。能为客户提供真正“好房子”的企业，才能拥有定价权，才能赢得未来。

而位于广州临江大道的“保利玥玺湾”项目，就是保利未来战略最好的“样板间”。

就在上周保利玥玺湾开盘，一举刷新了广州顶豪在全国顶豪市场里的认知。认筹350组，均价17万，最高单价冲破30万，单日销售额106亿，是今年全国首个“百亿开盘”的现象级项目，超越上海保利世博天悦，位居2025年中国房地产项目销售金额第五位。

且值得注意的是，由于项目仍在持续形成业绩，保利玥玺湾成为2025年中国房地产项目销售金额TOP3也只是时间问题。

作为保利好房子战略的落地载体，它早已超越了单纯的硬件堆砌，而是以“全生命周期居住价值”为核心，构建了一套“宜居、绿色、耐久、智慧、人文”五位一体的完整居住体系，这是对国家“好房子”标准的深刻回应和引领。

在产品上，它则代表了技术与美学的引领。项目引入了多个“广州首创”：

11米“湾流浮岛”规划，带来了震撼的空间想象力；

“定制弧形玻璃+进口铝材+高端陶板”的单元式幕墙体系，是对百年建筑艺术品的追求；

在业主“看不见”的隐蔽工程上，更是不惜成本，全屋采用医用级316不锈钢水管，烟道和新风管道也采用食品级材料。

这种对品质的极致追求，正是保利未来产品自信的来源。

在生活上，它体现了洞察人心的舒适。项目精心打造的“八衡科技系统”，从温度、湿度、氧气、净水、洁净、水压、安静、光照八个维度，全方位守护居住者的健康与舒适。

例如，它的大金三管制系统，能做到“除湿不降温”，完美解决南方“回南天”的痛点；它的吉博力静音排水系统和超厚楼板隔音结构，能为业主营造图书馆级的静谧睡眠环境。

这背后，是保利对客户需求的深度洞察和人文关怀。

销售额就是最好的投票。这足以说明，保利的极致产品力以及好房子的溢价能力正在获得市场持续的正反馈。

保利玥玺湾的出现，标志着保利正在通过极致的产品力，重构成本结构，锁定高净值客群，为企业未来的盈利能力开辟一条全新的、可持续的增长曲线。

04

结语：

当行业出清加速，市场份额必将进一步向那些财务稳健、战略清晰、产品卓越的龙头企业集中。

而手握现金、聚焦核心、精研产品的保利，无疑已经拿到了通往未来最确定的一张船票。