想提振房地产归根结底是提振经济，得推出针对其他行业的政策

来源：@汪有

聊聊最近新出的房地产政策。这个政策，确实是走在正确的道路上，早该放开和降低成本存量房利率了，就算不从提振房地产市场来评估，单看每个家庭节约一点房贷利息也是好的。当然光靠单一政策不一定够。

我们看看上一轮政策，5月17日的政策也挺大阵仗，降低首付啊这些。对房屋销售面积影响不算特别大。头部城市对政策反馈灵敏度超过二三线城市。

上图是二手房，下图是新房。还能看出来大家还是怕新房不交楼，出了政策上海人民都去买二手房了（上涨40%），一手房交易还下降了。

历次房地产波动都告诉我们：只要有政策，一线城市比较受惠，二三线城市反而一般般。我之前做过一期分析日本房地产崩盘的内容。日本房地产下跌和我们非常不同。

日本没有限购政策，所以日本是东京和六大城市领涨，跌的时候下跌特别明显。我们不同，我们一线有限购，会导致在上涨周期，一线的需求得不到释放，跑到旁边二三线买房了。这导致我国二三线房地产远比一线脆弱，和日本恰恰相反。

国际机构预测2024年我国头部城市房价可能下跌2%左右，不算明显。但预测三线城市可能出现10-25%的下跌。这是挺厉害的。所以我小舅已经把老家的房子卖了，租邻居的房子在住，但还留了一套沈阳的。

标普全球预测（不一定对，参考看看就行）：认为2024年销售额大约在9.5万亿至10万亿人民币（想想2021年的峰值是18万亿）。那么现在的库存压力还是存在的。

如图2，目前的去化周期是4年左右。我们的库存比2021年是下降的，但是去化周期上升了。很好理解，这是因为销售速度变慢了。

说起来其实二手房交易变差，地方上是没啥所谓，新房变差比较有所谓。因为新房影响土地出让金，二手房不影响。考虑到前面也说了，上海人民看政策松动，去买二手房了，对一手房提振有限。那估计还得再推出一轮政策，才能解土地收入的燃眉之急。比如更鼓励购买新房的政策。

但再推出政策，人民再买新房，还是要提升杠杆。如图3，现在大家杠杆率太高了。从2020年突破60%后，就不怎么涨了，再让大家贷款大家也怕还不起。降存量房贷帮大家降低压力是对的。

所以总结来看我的感觉如下：

1. 新政策有用，方向正确，但还需要更多；2. 一线相对好一点，三线及以下要思考：如果有多余房子，还要不要留着（一二线其实也可以思考，只是没那么紧急）；3. 大家真的都欠不少钱了，希望进一步降低存量房贷款利率，能进一步降低生活压力；4. 考编制有用，但吸引力会下降，如果三线以及下城市卖不出地，很影响编制人员收入，这都是成套的，要考考个核心城市核心编吧，普通事业单位可能也受影响；5. 房地产本质是经济的晴雨表，想提振房地产归根结底是提振经济，得推出针对其他行业的政策。