地铁和电梯的百年竞赛，老城区当真输了吗？

文 / 孙不熟

新城区和老城区的竞争，本质上是“城市扩张”和“城市收缩”两股力量的较量，或者说是地铁和电梯对城市统治权的争夺战。

这两股力量的竞赛，在全球很多城市都上演过。

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老城区是瘦的，因为它的灵魂是电梯，建筑疯狂向上生长，拥挤、繁华、喧嚣，人口密度动辄两三万人每平方公里，如果没有电梯，几乎寸步难移。

新城区是胖的，因为它的灵魂是汽车和地铁，那里崇尚低密度田园生活，绿树红花，赏心悦目，但如果没有地铁，无异于生活在乡下。

住在新城区，还是住在老城区，各有优劣，如何选择？

电梯向上要空间，代表着城市的收缩趋势，象征着城市的密度。汽车与地铁则向远方要空间，代表着城市的扩张趋势，象征着城市的广度。

二者的胜负直接决定了你资产配置的逻辑：沿着地铁买到郊区，还是跟着电梯挤在老城，这是一个问题。

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其实，电梯和地铁/汽车的战争，旷日持久、历久弥新，在西方国家已经打了上百年，目前胜负未分。

以美国为例，诞生最早的那些城市，比如纽约和芝加哥，都是高密度城市的杰作，到20世纪上半叶，纽约与芝加哥疯狂地向上生长，1931年就能建造出381米高的帝国大厦，电梯成为这些城市的力量支柱与精神象征。

但福特汽车的一声炮响，让汽车进入了寻常百姓家，人们日常的出行半径实现了至少十倍的飞跃，城市因循千年的古老逻辑受到了前所未有的挑战：在汽车时代，聚集还有必要吗？密度还有必要吗？

密度原本不是城市的骄傲，而是城市的无奈，受限于交通工具的落后，人们的社会经济活动半径只能限定在一个很小的范围内，否则城市无法高效运转。马车时代，这个“很小的范围”也许只是一个半径为5公里的圆，它就是城市尺度的天花板。

高密度城市带来了拥挤、环境污染、传染病等各种社会问题。例如，十九世纪末的伦敦，由于工厂的聚集和工人居住区拥挤无序的建设，造成了霍乱等传染病的扩散，这些因密度而付出的代价，让人们开始怀疑城市的价值。

所以，当汽车普及之后，人们赫然发现，职住是有条件分离的，住在村里、城里上班成为一种理想生活的倡导——这样既能享受到城市丰富的经济社会资源，又能享受到田园生活的大空间。

理论家开始为此摇旗呐喊，英国社会活动家霍华德恰到好处地提出了“田园城市”理论，他在著作《明日，一条通向真正改革的和平道路》中认为应该建设一种兼有城市和乡村优点的理想城市——“田园城市”。田园城市实质上就是城市和农村的结合体。

1933年，法国建筑大师勒·柯布西埃在雅典召集全球规划师签订了后来被规划行业奉为圭臬的《雅典宪章》，针对当时工业化、城市化过程中出现的严重传染病和环境污染，这个文件提出了“功能分区”的重要理念。功能分区的外在体现就是“职住分离”和“降低密度”，它和霍华德的“田园城市”前后呼应。

田园城市主义与雅典宪章精神很快成为城市规划的主流理论，并深刻地影响了包括中国在内的世界城市的发展，今天你走进当今世界大部分恢宏的城市，几乎都能在里面找到雅典宪章的痕迹。

主流规划理论直接导致了美国城市中心区的空心化（也称逆城市化），直到今天，你走进美国中西部的一些大城市，仍能感受到一种与中国城市完全不同的现象，那就是白天熙熙攘攘的downtown（市中心），一到晚上就让人避之不及，因为代表城市文明的中产阶级都已回到郊区的house了，只有各种危险的流动人口仍然活跃在downtown。

在这些城市，电梯与汽车仍然能够并存。

而在美国的西部，很多城市把这个理论贯彻走得更彻底，比如洛杉矶、菲尼克斯、休斯顿等城市则几乎完全抛弃了密度，“大马路+大花园＋独幢住宅”的扩张模式，使整个城市如同郊区，以致没有一个明确的downtown概念。

在这些城市，汽车则完全打败了电梯，后者几乎没有存在的必要。

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30年河东，30年河西。

在主流规划理论统治世界城市半个多世纪之后，这套理论受到了前所未有的批评，以彼得·卡尔索普、简·雅各布斯为代表的西方学者厌恶郊区，他们认为主流规划理论导致城市的无序蔓延、高能耗、多样性丢失等问题，他们开始向古典城市致敬，希望城市把扩张的触角收缩回去，倡导人们回到中心区去。

历史又回到了一百年前吗？

于是，针对主流规划理论的新城市主义从上世纪90年代开始走红，原本被奉为经典的那些田园城市，比如洛杉矶、休斯顿成为理论抨击的“负面典型”。在今天的美国城市，重振中心区几乎成为一种政治正确。

你看，电梯与汽车的力量格局又发生了变化，电梯没有被真正打倒，它正在卷土重来，试图与汽车、地铁重新争夺城市的统治权。

衰败凋零的老城区，没有被新城区完全取代，它正在焕发新的生机，仍有机会翻盘。

因为，站在一个长的时间纬度便可以发现，城市发展可谓“收久必松、松久必收”，一会儿收缩，一会儿松弛，电梯与地铁的竞赛其实难解难分，城市的历史更像是循环往复的游戏。

今天的中国，地铁与电梯，城市扩张与城市收缩，代表着城市发展的两股力量，它们正在发生一场前所未有的竞赛，谁胜谁负不重要，重要的是你得知道你的城市正好处在哪个发展阶段，是田园城市外向扩张的阶段，还是新城市主义内向收缩的阶段？

这个判断决定了你当下的资产配置逻辑。

在某些阶段，电梯对地铁是压倒性优势的，城市收缩成为主旋律，新城新区就要变鬼城了。在某些阶段，地铁对电梯是压倒性优势的，城市扩张成为主旋律，老城老区就有空巢趋势。当然，也有时候，二者是势均力敌、和谐共存的。

所以，重要的是看准阶段，而不是结果。