地产商的喧嚣三十年

有趣且深度的硬核财经

行业故事-No.20

地产商的喧嚣三十年

作者：任小酒

编辑：李墨天/楚团长 

素材&数据支持：远川研究

1981年10月12日，霍英东邀请一位中央领导视察工作，地点选在中山温泉宾馆。这家宾馆来头不小：出资者是霍英东和何鸿燊，设计者是建筑大师莫伯治，题名者是邓小平，当年开业时引起轰动，每年参观人数高达一两百万，为了控制流量，不得不收取门票2角每人。

不远万里请来中央领导，目的自然不是欣赏美景建筑。此时改革开放的幕布已经拉开了快三年，住在福利房里的普通人看的不明就里，但在香港搞了半辈子地产的霍英东肯定熟稔门道。霍英东陪领导转了一圈，聊着聊着就切到了他最关心的话题：住房问题。

霍英东直截了当地提出要搞商品房和土地有偿使用制度，换句话说，只有停止福利分房，让房子和土地能够交易，经济才能发展。“每人一套房是国家的沉重负担，国家和个人两头都难做，这是计划经济最不成功的例子。”为了增强说服力，霍英东更是直击痛点：

“人一出生，国家就欠他一套房，怎么得了？”

领导沉默地思考着，并没有直接回应，这让霍英东略显失望，但他不知道的是，这次会面为之后房地产行业的顶层设计埋下了重要伏笔。当然，霍英东更不会知道的是，这次会面的三天后，一个工人家庭的女娃诞生在了河北保定，日后成了跳水皇后，也成了他的孙媳妇。

三年后的1984年，邓小平南巡视察，下榻在中山温泉宾馆，每天早餐过后，都会在霍英东的陪同下晨练，爬宾馆后面的罗三妹山。有一天，随行人员建议原路返回，因为下山的那条路不好走，八十多岁的邓公斩钉截铁地回答：“向前走，不走回头路！”

正是这一次南巡中，邓小平登上深圳国商大厦楼顶，俯瞰拔地而起的罗湖新区。楼下一个刚过完33岁生日的中年人骑自行车经过，看到围满的人群，他凑上去打听，才知道是邓小平来到了深圳。这位中年人暗自心想，“感觉干大事情的时候到了。”他就是王石。

三个月后，王石的“深圳现代科教仪器展销中心”成立，卖仪器，搞运输，什么赚钱做什么。同一年诞生的还有联想、海尔和健力宝，他们有的卖电脑，有的卖饮料，有的卖电冰箱，好像提前说好了一般，要一块被时代的潮流感染，到后来他们都开始搞房地产。

历史就是这么吊诡，当细水汇聚成奔流，人们才能回溯着找到一切的源头，虽然这股潮流还要再等些年才能席卷全国。那时的中国人大都住在统一分配的单元楼里，只有极少数人能够预见，麦浪和田野会被碾平，变成大片的商品楼，再配上一个让人望而生畏的价格。

浪涛之下，房地产开发商将作为一个群体，高调而强势地登上中国经济的舞台，浓缩了整个时代的风云际会。有人翻云覆雨，有人逐流随波，有人见风使舵，有人闪转腾挪，但他们虽然富可敌国，却又外强中瘠，仿佛一叶浮萍，命运从没有掌握在自己手里。

地产商三十年的喧嚣沉浮，都隐藏在庙堂、地方和购房者三者长达几十年的博弈之中。

1.  初夜时代：1988~1997

1988年新春，天安门城楼第一次正式向游客开放。

历史告诉我们，四九城传出来的每一个“第一次”都有特殊的分量，正如那年1月国务院召开的“第一次全国住房制度改革工作会议”一样。在方案里，每一个字如今看起来都意味深长：提高房租，增加工资，鼓励职工买房。

当时的中国百姓还刚刚经历过价格闯关，有的人抢购200公斤食盐，有的人拖家带口扛回10箱洗衣粉，物价飞涨的恐惧令人记忆犹新。市场经济思维尚未完全觉醒的老百姓们，对还无法将单位分配的房子当成一种商品来看待。

然而潮起潮涌，时代浪花狭裹着所有潜行者，当年成名还没多久的刘欢，拉着韦唯唱了一首《亚洲雄风》，报名竞选北京亚运会主题歌。结果歌没被选上，却阴差阳错认识了负责亚运村的开发商，拿到了内部价：1200元/平。

90年北京亚运会是中国崛起的里程碑，也是北京建设现代化城市的起点。亚运会闭幕后，处理各种场馆成了棘手的难题。无奈之下，北京市成立了北辰房地产公司，改造亚运村。谁曾想这一无心之举，造就了全国第一个富人区。

在那个粮票还没退出历史舞台的年代，普通教师月薪只有100元，群众的购买力为零，开发商只好把改造出来的房子卖给外国人和明星。四居室的大户型、200多平方米、还有24小时热水，这是普通人连想都不敢想的房子。

就像人民日报再一年后那篇《房价猛涨百姓望楼兴叹》的文章中感叹的，楼市“每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。”

先知先觉的人已经按耐不住了，1991年的房改会议清晰勾勒了未来数年的政策走向。一年后，总设计师的那句“改革开放胆子要大一些”，暗示的意味已经再明显不过。小部分人行动果敢，牢牢把握住时代的车轮，扶摇直上。

许家印砸了钢铁厂的铁饭碗，揣着30页简历只身南下；36岁的张玉良手握“总经理”的任命书，开始了绿地创业历程；年过不惑的李彬海放弃了部队官职，只拿着12万元率领保利地产在广州落子；而王石也将公司名字改为万科。

从万科、绿地、保利，到碧桂园、金融街和龙湖，如今知名的房企很多都在1992年前后成立，这群人跟从体制内下海的“九二派”一道，共同造就了改革开放以来中国的第二次创业潮，也集体成为中国现代企业制度的试水者。

其实早在1987年，深圳特区就探索过通过公开拍卖的方式转让国有土地使用权，并且直接促成了隔年的《宪法》修改，为土地招拍挂制度提供了法律基础。但随后的几年里通货膨胀，让土地市场的放开推延到了1992年。

不单单是地产，南巡讲话后整个中国都开足了马力，处处高楼平地起。同样在1992年，刚开了公司的冯仑写了本《披荆斩棘共赴未来》，带上潘石屹和另外四个哥们，打着“万通六君子”的旗号，杀向了刚建省不到四年的海南。

冯仑和潘石屹来的不算早，92年的海南早就成了香饽饽，俗称“要挣钱，到海南”。只有600多万人口的海南已经云集了超过两万家地产公司，房价也从建省之初的1350元/平米，蹿到了7500元/平米，足以让北京和上海汗颜。

这不是海南岛第一次上演商业癫狂。1985年的海南汽车走私倒卖风波就曾席卷全国。当时炒房的资金几乎全部都来自国有银行，年投资金额高达93亿元，全省财政收入的40%来源于房地产业，GDP增速高达41.5%。

这种火爆甚至感染到了隔海相望的广西北海，当地政府一年批了80平方公里土地，以至于朱总理都忍不住警告：北海不同于上海，建设要量力而行。

此时，中央、地方和购房者长达三十年的博弈，已经现出雏形：地方政府毫无顾忌，跟银行和开发商拴成了一股绳；中央担心出现泡沫，按着调控的宝剑随时准备行动；而购房者大都是投机客，希望快点发财，房价涨的越快越好。

对于泡沫，北京早有警觉。事实上，中国的第一个房地产调控政策正在京城里酝酿，但在风暴的中心海南，很少有人能感觉到从北边泛起的细微涟漪。

一直到今天，潘石屹用五斤橘子死里逃生的故事依然为人们津津乐道。据说为核实项目审批，潘石屹买了五斤橘子去拜访规划局领导，领导边剥橘子，边告诉潘石屹了一个内部数据：海口本地人口不到30万，人均住房报建面积却有50㎡——这个数字是北京的七倍。

潘石屹马上找到大哥冯仑，觉得海南房地产已经失控，再这样下去会出事。但也有说法称冯仑在1992年底便得知了宏观调控的风声，已经下定决心从海南撤退。无论如何，1993年春天的海南，已经是溪云初起，山雨欲来。

那年6月23日，以副总理身份兼任央行行长的朱镕基雷霆出击，祭出重拳：终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。这位调控主刀手没有给地产商任何喘息的机会，第二天，著名的“国16条”出台，条条切中要害。

这是一次精准的打击，两万家地产商有95%被套牢，卷款跑路、一夜白头、跳楼跳海都不是新鲜事儿。银行发现不少天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”，导致不良贷款率高达六成，“天涯、海角、烂尾楼”成了海南的三大景观。

海口烂尾楼，2000，海口

在这场闹剧中，像“万通六君子”这般早早抽身离场者毕竟是少数，精明如李书福也将几千万身价全部亏光。这时人们才发现，仅占全国人口0.6%的海南居然拥有全国10%的商品房，直到1999年，这些库存才逐渐被清理完。

1993年的“国16条”，把一大批地产商的虚火浇灭，也让企业家第一次领教了“调控”的威力。但调控不仅是管控开发商，更是在地方政府面前立威，在接下来的二十多年间，这种博弈还将一次又一次搅动地产商的命运。

1995年被定调为“消化年”，在消化过往疯狂的同时，国务院制定了一个《国家安居工程实施方案》，计划在5年间建成1.5亿平方米的、“广大工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起的房”，试图将难以驯服的野兽关进笼子。

恰如日后香港媒体的评论，“既要马儿跑，又要马儿不摔倒”的思路很难实现，庙堂有庙堂的思忖，江湖也有江湖的心机。

熬过了调控冬天，尤其是积攒了第一桶金的地产商们，即将迎来属于他们的黄金年代，但他们仍然无法挣扎出三方博弈的棋局，决定他们命运的，始终是经济的过冷和过热、银根的放松和收紧，以及调控的提前和迟到。

2.  引擎时代：1998~2007

1998年的中国，迎来多事之秋。春晚上，那英和顶着哪吒头的王菲合唱了一曲《相约98》，成为当年金曲；夏季，罕见的特大洪水侵袭江淮沿线，紧接着，香港在亚洲金融危机下迎来了与金融巨鳄索罗斯的狭路相逢。

在困顿的经济形势面前，朱相高呼“不管前面是万丈深渊还是地雷阵，我将义无反顾、勇往直前”的誓言。但在外需不振，投资放缓的情况下，还要力保GDP增长达到8%，中国急需要立起一个支柱产业，来帮助经济走出困境。

这一年寒意料峭的早春，王石得到机会去北京见时任总理的朱镕基，总理问王石：

“如果取消福利分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”

“不能。”王石回答。

“如果金融市场开放，房地产还不能成为支柱产业吗？”

“不能。”王石又一个否定。

直到朱镕基放出“两年内一定要把住宅行业促成支柱产业”的话时，王石才答道：

“既然总理说行，就一定能行。”[1]

90年代城镇化的发展，使得更多农村人口来到城市，寻求向上晋升的机会，工资也随之水涨船高。而生存条件尚未随着物质水平的提升而同步跟进。刚需住房的需求喷涌而出。开发商作为能为经济增长带来贡献的角色，被间接鼓励发展。

1998年7月，国务院正式颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，要求停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。房地产被推到了历史舞台的中央，商品房开始承担起刺激中国经济消费的重担。

这轮房改中的三大核心政策奠定了此后二十年房地产市场的惊涛骇浪：1、逐步实施住房分配货币化政策，并建立了相对完善的房地产企业、中介、销售等方面的管理；2、进一步完善了土地招拍挂政策；3、全面推行住房公积金制度，出台住房信贷政策。

大多数普通老百姓对“花钱买房”这个变化尚且难以接受，自然不会知道到《个人住房贷款管理办法》的“借钱买房”意味着什么。在1998年，很少有人意识到房子未来不再仅仅是个栖身之所，这种认识上的差距，逐渐变成财富分化的催化剂。

春江水暖鸭先知，最早感受到历史车轮加速前行的，自然也是那些一线开发商。

1994年，万科B股IPO，一位渣打银行基金经理问王石：“王总，你们万科到底是做什么的？”王石不知怎么答复，回家拿起计算器，把万科十年贸易盈亏相加，竟然是负数。王石下定决心，退出无关领域，只做地产。

聚焦房地产后万科发展迅猛。1998年，之前中国最大的房地产公司广东国际信托因为金融危机陷入泥潭，万科在第一次坐上了房地产大哥的位置，王石也开始与华润暗度陈仓，计划甩掉碍手碍脚的国资“婆婆”深特发。

孙宏斌此时也开启了自己的地产人生。1994年出狱后，孙宏斌在柳传志的帮助下创立了天津顺驰，摇身一变成为地产骇客，率领顺驰攻城略地。他们所打造的“高杠杆、快推盘”模式一时风头无两，但也为日后的败走埋下伏笔。

潘石屹张欣在京城开发的第一个项目SOHO现代城，一开始贷款困难，没有客户愿意下单，找来香港营销大师帮忙也没有起色。但1998年房地产扶持政策出台后，原本门可罗雀的售楼处迅速排起了长队，房子很快销售一空。

千万般营销手段，都不如一条政策好。房改的车轮滚滚向前，地产商们进入快车道加速奔跑。

1998年上海只有3026元／平米的平均售价，等到2004年底翻了将近一倍，而中心城区均价早已过万。某外资开发商的一个楼盘，原本只打算卖7000元／平米，结果开盘时炒到17000元／平米，利润率超过100%。

国外总部对上海这个项目，赚钱赚到自己都感到害怕，要求上海项目的负责人详细标明交易细节和利润情况。最后结果出来，发现是真的赚了这么多钱，海外总部当机立断：做完这个项目，就赶紧从上海房地产领域全面撤退。

房地产衍生出一场轰轰烈烈的造富运动，在2003年的《福布斯》的百富榜上，超过四成富豪涉足地产业。地方政府也赚的盆满钵满，哪怕非典肆横的2003年，全国土地出让金收入都达到了5400亿，“地王”这个词开始在新闻里频现。

然而弄潮儿最容易犯的错误就是恍惚间忘记了将自己送上浪尖的是潮汐之力，肆意妄为就必然会被反噬。

1998年开启的这轮房产周期，恰逢中国加入WTO之后的第二次工业化，“中国制造”的外贸强劲拉动叠加房地产主导的旺盛内需，强劲的经济势头连“非典”都拦不住。随之而来的是投资过热导致的通胀魅影，调控一触即发。

2003年底的中央经济工作会议对“局部苗头性的问题”提出警示，起准和加息等银根收紧动作接踵而来，一批高杠杆企业瞬间崩盘：资本市场中德隆系兵败如山倒，产业界的常州铁本钢铁被认为是“维护宏观调控政令畅通抓出的典型”，房地产界倒下的则是顺驰。

性格刚烈的孙宏斌从来都是话题人物，曾在地产行业会议上以“在座的各位都是垃圾”的姿态向在场的王石、冯仑等大佬宣战。他的底气来自2002年出台的土地招拍挂政策开始推行，他判断未来土地交易将趋于市场化，顺驰这样没有背景的房企，也能快速扩大规模。

孙宏斌提出了“缩短从现金到现金”顺驰模式，从拿地到推出项目一度只需要4个月。2004年是顺驰狂飙突进的一年，他们以令行业内瞠目结舌的价格在全国疯狂拿地，常常出现买入地价就超过周边楼盘价的情况。这种模式帮顺驰实现了爆发式增长，但也让它成为众矢之的。

经历过一轮行业周期的王石、潘石屹们给尚显稚嫩的孙宏斌上了一课。万科在内部发布了一份针对顺驰的研报，认为一旦市场波动，紧张的资金链就会成为顺驰的命门；老好人潘石屹一反常态的宣称，市场会去惩罚顺驰的错误。

事后站在上帝视角上看，你不得不佩服孙宏斌的战略眼光，但在错过2004年登陆港股的时间窗口后，即便面对银根短暂的收紧，顺驰紧张的资金链也无力支撑。孙宏斌最终失去了对公司的控制，不得不将公司卖给路劲基建。

顺驰大幅裁员，2005

顺驰是中国地产界的一颗流星，它的商业模式开创了一个流派，但它的悲剧再次证明了一个真理：决定房企命运的，不是你的模式有多牛逼，不是你的判断有多前瞻，而是你对庙堂、地方和购房者三者博弈状态的把控。

1998年~2007年成为房地产最黄金的时段，不单单是价格的飙涨，更是产品力的巅峰期。只是没人会注意到，大洋彼岸的华尔街精英们对美国房地产一顿“猛如虎”的操作，却让大洋这头的地产商们感受到了前所未有的寒冷。

3.  泥沼时代：2008~2009

房地产是周期之母，十次危机，九次地产。

2007年，人们怀着对奥运的憧憬，期待着2008年的美好，经济形势一片火热，A股牛市轰轰烈烈，土地市场地王频出。面对过热现象，央行连续六次加息，试图给市场降火，通过调整按揭贷款首付比例和利率，也首次成为调控房价的工具。

地产行业的拐点，会先在土地招挂拍市场上开始显露。2007年，次贷危机愈演愈烈，那些拿下地王的地产商骑虎难下，退地事件不断上演。到了2008年，全国土地招拍挂有接近一半都是以低价成交，流拍、流标都是常态，地产商们再度陷入了资金链紧张。

敏锐的地产商们从山雨欲来中再次嗅到了危机，潘石屹抛出了“百日剧变说”：受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，很多房地产公司将在百天之内产生剧变，进入前所未有的融资艰难期。

一语成谶，恒大地产面临着成立以来最严峻的考验。从2006年开始，许家印率领着恒大走出华南地区，开始全国扩展，先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王。到2008年初，恒大地产的土储较2006年增长了7倍，达到4580万平方米。

许家印的如意算盘是恒大土储充分，2008年上市融资手到擒来。然而人算不如天算，就在公布招股说明书的一周后，恒大地产宣布终止上市。上市融资计划的搁浅使得全国扩展的恒大陷入了资金短缺的困境，许家印直言“这是我压力最大的一段时间”。

许老板一开始找到王石，求万科伸出援手。然而那次，王石没有提供任何帮助。野心膨胀的许家印，深陷沼泽，业内都觉得恒大过不了这一关，等着这位大部头倒下。而许家印买了张机票前往香港，寻找救兵。

恒大此前开盘喜欢邀请明星助阵，也因此许家印认识了香港英皇老板。借助他，许家印攀上香港地产界的四大天王之一的郑裕彤。然而认识归认识，生意归生意，从大佬口袋里拿出真金白银，可不是容易的事。

为了取得郑裕彤的信任，许家印干脆住在了香港的酒店，每周跑去跟郑裕彤吃一次饭，再陪老爷子打牌到深夜。

牌没有白打，许家印花了三个月的时间，终于打动了郑裕彤。彤叔决定联手德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资五亿美元入股恒大，而郑裕彤自己旗下的周大福就出资1.5亿美元。

负债率大幅降低，现金趴在账面上，许家印终于松了一口气，四面楚歌的恒大这关算是过了。

断臂求生后的许家印，利用“低价+明星”的促销手段让恒大第一次跻身“百亿”房企之列，而站台的明星当中就包括范冰冰。但真正让许家印完全度过难关的，不完全是郑裕彤。彤叔只是帮恒大等来了涅槃重生的“四万亿”。

恒大上市庆祝酒会，2009

没钱的并不是只有恒大一家，曾经财大气粗的开发商被金融风暴褪去了激进，过上带点悲壮的拮据的日子。对于开发商，解决“钱荒”无非两种方式：银行借贷和上市。然而这银行审批愈发严峻，撬开上市的大门更是举步维艰。降价，裁员，降薪成为行业关键词。

就像年初的那场大雪一样，中国楼市在2008年踩下了急刹车，先是万科在杭州因为降价被业主砸了售楼处，接着是好几家赴港IPO的房企接连折戟，同样遭殃的还有地产中介，单单在上海，中介门店就从2006年的1.6万家锐减到两三千家。

当开发商深陷泥沼的时候，第一个从棋局退出的就是买房的人。楼市成交低迷，股市一泻千里，庙堂、地方和购房者的博弈关系，回到了1998年时的状态：国家需要一剂强力针把中国经济拉回到正常的轨道。

史无前例的“四万亿”，就这样出台了。 

4.  夜壶时代：2010~至今

“四万亿”的疗效，是连政府都没有想到——这剂猛药将中国拉到世界第二大经济体。

好像事先计划好了那般，“四万亿”的水自然而然就流到了房地产，像摁下快捷键：开发商突然发现，如此大环境下，不再需要认真做产品，利润依旧可观，而买房的人依然络绎不绝。不需要讲究产品品质，只需要把房子造出来就行，高周转在这时候被部分企业悄悄作为了武器。

房地产拐点论喧嚣尘上。关于拐点，王石和任志强站在了对立两面。 

王石旗帜鲜明地站在了不买房的立场。曾在一次访问结束后，主持人私下请教王石该不该买房。王石苦口婆心地劝他，如果职业规划没确定，贷款的房子会成为人生累赘。如果当时主持人听从王总的建议，现在估计肠子都悔青了。

事实上，早在2007年，王石就喊出了拐点论，2012年万科宣布人口红利已尽，房地产步入白银时代，基本上没对过。

而2019年，除了万科的“活下去”，王石劝年轻人即使有钱，也别着急买房。很明显，过去的十余年，王石从未改变对房地产的看空。可是一方面他奉劝不买房，另一方面，万科拿地却毫不手软，扩张的速度从来没有从前三名掉下来。

任志强对王石的立论丝毫不屑：没买房的是傻子。任志强天天喊着房价要涨，引起了买不起房的年轻人的愤怒。大连的一次房企论坛上，任志强刚上台说了几句话，台下一年轻人抄起两只鞋就扔了过去，全场大哗，不少人鼓起了掌。

事实上，无论是王石的“拐点论”，还是任志强的“永远涨”，都是没有从中央、地方和购房者三者博弈的角度来通盘考虑。唯一接近事实真相的，恐怕是任志强的地产夜壶论：需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢。

除了一路高歌的房价，2014-2015年的中国A股更像失控的疯牛，上证指数从2000点涨到5000点。而中国的股市和房市之间，从来都存在着默契的“跷跷板效应”：股市涨来的钱，大多后来都流入到楼市里。于是，2016年的楼市也没辜负预期，交出了惊人的成绩单。

2016年像一场虚妄的梦。“去库存”政策下，首付比例下调，降准降税，宽松的楼市政策，带给老百姓很明确的三个字：快买房。

历经十余年楼市沧桑洗礼，买房人早已心领神会。凌晨裹着棉被，等待排队摇号；几千万全款装进麻袋，楼盘不接受贷款买房；三十年房龄老公房，一周暴涨一百万……2016年的市场，就如同一个楼市段子所描述的那样：

全款买房的请往里面走，按揭的不要堵在门口，公积金贷款的请把共享单车挪走。

失去理性的不只是买房人，开发商更像是脱了缰的野马。在李嘉诚悄然抛售内地项目的同时，恒大、融创和碧桂园在2014-2016年疯狂加杠杆扩张，以恒大为例，2013年总负债只有2688亿，到了2016年底，总负债已经达到了11583亿。

他们的押注获得了丰厚的回报，2017年，恒大和碧桂园的股价涨幅都在500%以上，许家印以2900亿身价登顶胡润百富榜，孙宏斌的身价也在一年内增加了7倍。而固守在“白银时代”的万科，却拱手让出了房企第一的宝座。

曾经倒在2004年宏观调控里的孙宏斌，以及在2008年地产寒冬中吃过亏的许家印，这次准确把握住了时点。2016年下半年地产调控出台之前，他们已经开始兑现利润，积累现金，收缩战线，降低杠杆，没有在一个坑里栽倒两次。

这恐怕是中国地产商们最后一次狂飙猛进，自2018年中央定调房住不炒之后，留给地产商们豪赌全国的机会，几乎已经不存在了。

5.  尾声

任泽平提出过，对于房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。但他没有说的一句话是：长中短期，都得乖乖看政策。

庙堂、地方和购房者三者之间的博弈，是政策变化的核心：庙堂与地方的博弈，是宏观调控出台的主要背景；地方和购房者的博弈，是各类抢人大战的背后逻辑；庙堂与购房者的博弈，是前者从后者手里回笼建设资金，后者依靠前者获取财富增值的故事。

从1998年房改开始，刹车和油门之间不断切换，目的只有两个：避免过快增长，防止过冷下滑。就像夜晚的少女等待情人：既怕你不来，又怕你乱来。如何把握好其中的节奏，就成为地产商判断拐点和豪赌未来的关键所在。

只是对于大多数人来说，三十年间的变化太突然、太迅速，从来没有一个行业能够像房地产这样成为麻将馆、出租车和社交媒体里经久不衰的话题，也从来没有什么政府文件能像地产调控政策这般，引得无数人恨不能把那一撇一捺都拆出来，详细缜密的解读一番。

棋局之上，是三十年的平衡、妥协与博弈。棋局之中，则是在历史浪涛下奔流的一代中国人，每一栋房、每一扇门、每一间窗，都是说不尽的酸甜苦辣、离合悲欢。