中式预售,该结束了:房产预售制30年的功与过

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

这是今年7月,央行和相关决策部门先后提出的一个论断,引发了业内不小的震动。这句话的意思是说,从总量上来看,我们从过去的供给短缺走向供求平衡。

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中国的房地产,正在面临一个30年未有的大变局。

随着供求关系的反转,过去的很多政策,比如公摊和预售制,再次引发了强烈的争论,尤其是预售制。

其实,早在20年前,各方对预售制的合理性就争执不下,甚至展开了一场全社会大论战。这篇文章我就跟大家聊聊,争议不断的预售制,凭什么能走到了今天,而在如今的变局之下,它又为何必须要改变,最终走向终点。

火箭城市化

虽然现在的预售制闹出不少乱子,但在当时的历史背景下,我们正是用了这种制度,解决了一个大问题,那就是急迫的城市化进程,而城市化是理解中国房地产的一个基础。

中国的城市化速度,在全球都是罕见的,西方国家一两百年走过的路,咱们只花了30多年,主要有两个原因:

第一是城乡区隔突然被打破。

1993年之前,在票证制度、户口等因素的限制之下,农村和城市可以说是泾渭分明,农村人口几乎无法在城市立足。过去有个词叫“盲流”,专指从农村跑到城里的无业游民,是要回乡的。

正因如此,大量过剩劳动力被限制在农村。幸亏80年代涌现出一大批乡镇企业,给老乡们提供了除种地之外的第二条出路,也就是所谓的“离土不离乡,进厂不进城”,他们吸收了至少一亿农村劳动力。

限制人口进城的根本原因,是城市无法提供充足的工作岗位,只能通过各种政策工具锁住人口流动。

但在1993年,社会主义市场经济确立之后,这种城乡区隔突然被打破了。

首先是票证制度被废除,在城里吃喝不需要粮油票了,也不需要提供各种证明,但更重要的还是工作。在市场经济被确立之后,大批外资不再观望,开始在沿海城市大举建厂,中国吸引外资的数量出现井喷,加工出口就成了中国经济发展的主要推动力,一直到2008年。

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出口加工行业需要大量人工,再加上城市基建开始发力,城里的活多了起来,于是大批农村人口涌入城市,也就是所谓的“农民工”。

1993年,农民工数量就达到了6200万人,直接翻倍(《中国农民工调研报告》),从此之后,一年一度的春运出现了。

乡镇企业逐渐没落之后,剩下的农村劳动力也开始涌入城市。随着老乡大量进城,城乡户籍制度也开始改革,1995年之后,农村人口逐渐被允许在城镇落户。

中国的城市化这么快,除了制度改革,还有一个重要原因,那就是所谓的“人口红利”,也就是总人口中,劳动年龄人口占比越来越大,大家可以简单理解为,需要工作的青壮年越来越多。

但农村机会少,这批青壮年就只能往城里跑。

政策放开叠加“人口红利”,这在人类历史上都是罕见的,所以中国的城市化,并不是像大多数国家那样,是一个循序渐进的过程,而是突然提速引发的人口加速流动。从1992年到2022年,仅仅30年的时间,城镇人口暴增了6亿。

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这么多人进城,自然需要房子住。但早在1993年之前,全国各大城市就已经陷入了严重的房荒。

住房危机

房地产出现之前,城市主要是“福利分房”,房子要不是政府建的,比如北京著名的“三前门”工程,要不就是各单位自己建的,也叫单位自建房,而且很多都是“筒子楼”,共用卫生间,套房那都是奢望。

那时候分套房子老费劲了,如果男人没本事,家里的领导就要去领导的家里闹。

住房少的原因很简单,改革开放之前,我们的开支主要集中在生产和国防,没有余力搞大规模的住宅建设,再加上城市人口逐年上升,所以到了1979年,城市人均住宅建筑面积,只有6.9平方米,(国家统计局历年统计年鉴),甚至比1949年时还低,北京上海这些大城市,虽然79年之后加快了住宅建设,但一直到90年代初,人均也就八九个平方,一家三代人挤在一个屋里是常态。

1997年的热剧《贫嘴张大民的幸福生活》,就反映了当时的住房问题。张胖胖一家7口人,挤在一个17平方米的小趴趴房里,那种局促和压抑,现在的年轻人看了恐怕都会生理不适,但在当时,无数城里人在剧中看到了自己的影子。

所以盖房子,就成了当时一个非常紧迫的问题。于是从1991年开始,我们出台了一系列房改的相关政策,大方向就是慢慢市场化,为个人买房创造条件。比如公积金制度,允许建造商品房等等,并在1998年正式推出房改,全面取消实物分房,同时放开个人住房贷款,采用货币化分房。

房地产的大幕,终于拉开了。

那么问题来了,政府和单位都准备放手不管,谁来盖房子呢?自然是企业,可房地产是个资本高度密集的产业,需要庞大的开发资金,房企当时有几个子?去哪搞这么多钱呢?

那就需要外部融资了。

银行爸爸

在90年代,中国是一个缺乏资本的国家,再加上处于计划经济向市场经济转变的阶段,资本市场并不发达。

比如股权融资。沪深两市是1990年才建立的。最开始的时候,地产股占比不小的,比如深市的万科、金田,沪市的陆家嘴等等,深市发行的前10支股票里,有5支是和房地产相关的。1992年,楼市出现了第一波繁荣,所以各地产股的业绩还不错。

但在几万家房企的骚操作之下,楼市在1994年崩了,对国民经济造成了强烈的冲击。这个事只是当时各种金融乱象的一部分,但给相关监管部门,留下了好几个交易大厅的心理阴影。

于是1995年,证监会给地产股上了铐,并在1997年宣布,暂不受理地产股的发行,直到2006年之后,才给房企全面松绑。

其实不出事的话,房地产想从股市搞钱也来不及。上市的要求高,时间漫长,只有一定实力的公司才能上岸。这个门槛太高了,根本满足不了当时急迫的住房建设需求。

那房企直接发债行不行?

也不太行,当时国内的债市也不发达。公司债2007年才试点,2014年才对房企开放,所以债市在楼市发展的初期是缺失的。信托的体量也很有限,境外融资更是以后的事了。

所以在当时,房企的直接融资渠道都不太顺畅,只能盯着票号。而票号不仅有能力,也愿意给房企贷款。人口红利期有个特点,那就是高储蓄率,所以票号的存款就越来越多,而房地产是朝阳行业,搂钱容易,所以票号就成了房企融资的绝对主力。

当时房地产对票号依赖到什么程度呢?2005年,央行发布了一份著名的文件——《2004中国房地产金融报告》。央妈在报告里指出,从1997年到2004年,所有的地产开发资金中,来自票号的资金占比一直保持在50-60%之间,离了票号房地产根本活不了。

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注意这个报告,一会儿我还会提到。

但票号出了这么多钱,相当于把一大半风险都集中在自己身上,万一房企出了岔子该怎么办呢?

我再说个数,大家就知道是怎么办的了。

根据国家统计局2004年的数据,当年的地产开发资金一共是1.72万亿元,其中票号贷款只占18.4%,也就是两成。我查了查,从1997年到2008年基本都是两成。

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数据来源:《1997-2008房地产发展报告》

不是票号出了五六成吗?那剩下的三四成哪去了?主要就落在了买房者身上,因为他们先交了30%的首付,又向票号借了70%的房贷,最后一起给了开发商。

也就是说,虽然票号实打实地出了五六成的钱,但通过房贷,把本来自己出的一部分,以买房者的名义出了,这就把部分风险,转移到了买房者身上。开发商一旦跑路,依然要还款,这就有人接盘了。

所以票号,就成了预售制最大的受益人。它的风险之所以能转移出去,靠的就是预售制,因为在没拿到房子之前,买房者就需要交全款。

从1994年开始,房地产都是这么玩的,但到了2005年,预售制突然被推上了风口浪尖。

现房VS期房大论战

98年房改之后,预售制就闹出不少事,所以一直有争议。估计大家都想不到,质疑这个事中最有分量的,恰恰是各大票号的亲妈——央行。在《2004中国房地产金融报告》这份著名的文件里,央妈的人就指出,现在很多优秀房企已经有了一定实力,而预售制造成的风险较大,可以取消了,建议改期房为现房销售。

央行一发文,地产圈立马炸了营,把大大小小的开发商都吓麻爪了。

同年,中消协也组织了多位专家,开了一个预售制的研讨会,与会专家一致给预售制打了5星差评。在新浪网举行的“期房预售制调查”中,有87.19%的网友赞成取消预售制,其他机构的调查也一样,压倒性反对。

早在央行发文的前一年,当时的房地产主管部门——建设部,就已经在调研预售制的事了。面对汹涌的舆情,建设部在2005年8月,调集万科、SOHO中国、华远等知名开发商,以及社科院、清华大学、建设银行等20多个单位,开了个研讨会,任志强和潘石屹都去了,任大炮的发言稿甚至长达24页,在会上火力全开了。

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根据媒体披露,当时会场上几乎出现了一边倒的局面,大家都认为现在还不具备取消预售制的条件。

9天之后,建设部宣布,近期暂不取消预售制。就这样,预售制保留到了今天,只是各地的具体要求不太一样。

为什么不具备条件?

从各路媒体的披露中,大体有以下3个原因:

首先,房地产是个高风险行业,而预售制可以让开发商,提前几年知道销售情况,心里有数了,开发商就可以控制拿地的规模和速度,从而降低风险。

这条是不成立的,你想提前知道销售情况?那简单,交一部分定金或首付不就行了,根本没必要付全款。比如美国的预售制,前期只需要交10%的定金,剩下的钱等着现房下来之后才交。

第二点,预售制可以让开发商提前回笼资金,这还款能力”咔”就上去了,这样包括票号在内的各方都能降低风险,从而促进了市场的健康发展。

这一条也有毛病,预售制确实提供了方便,但它只减轻了票号和开发商的风险,而不是购房者的。

第三点,预售制降低了门槛之后,可以加速房地产的发展,缩短项目周期,从而让老百姓尽快买上房。

18年后的今天,我们从事后诸葛亮的角度来看,只有这第三条,说到了关键。

预售制是1998年后开始大规模实行,在之后的二十年里,房地产的主要矛盾是,城市住宅供给的严重不足,尽快让城市居民有房住,才是我们要解决的首要问题,其他的都是次要矛盾。

而预售制之所以能解决这个主要矛盾,原因有二:

第一,开发商解决了资金缺口之后,在同样的时间内,可以建更多的房子;

第二点更关键,因为大部分钱是借的,有利息,所以开发商的融资成本很高。为了还款付息,他们需要加快去化速度,所以在同样的时间内,可以卖出更多的房子。

在这种高杠杆模式下,开发商能挣钱,靠的不是提高项目的利润率,而是提高资金的周转速度,周转得越快,收益就越高。

这两点说到底,都是为了加大市场供给。

尤其是第二条,这20年来,市场能忍受预售制种种缺点的一个关键原因,是能提前几年上车,用两三年的时间差,规避掉房价上涨的压力,并拿到房子升值的收益。

有些香港的开发商正好相反,因为大部分开发资金是自有的,没有还款压力,所以他们会把车门焊死,拿地之后一囤就是20年,房子盖得贼慢,就等着地价年年涨,翻几番之后套现离场,让买房者承担高房价。

​尤其是2002年入世之后,国内人均GDP和可支配收入的增长速度都远超预期,这一下子就拉高了住房需求,必须加快、加大住宅供给。

但预售制这两大优点,一个盖得更多,一个卖得更快,都有一个前提条件,那就是供给不足,房价一直处于上升阶段。

一旦供大于求,我们就不需要在短时间内盖这么多房子了,甚至盖得越多,砸盘越狠。而房价下行之后,杠杆越高,死得越快。说白了,就是主要矛盾发生了变化,从让居民有房住,变成了让居民住好房,在未来,改善型住房将会成为楼市的绝对主力。

今年的供求关系已经发生了改变,所以预售制过去的优势不再,尤其是提前上车避开房价上涨这一条。但其潜在的3大问题,甚至激化了“住好房”这个新的主要矛盾,让人再也难以忍受了。

首先,票号和开发商把风险转移到了买房者身上,一旦开发商跑路,买房者全身麻醉,欲哭无泪。

第二点,买房就像开盲盒,交货全凭良心,如果交房后出现漏水、开裂、40%公摊这类质量问题,大多数购房者只能认栽。

第三,预售制降低了行业门槛,那些实力不足的中小开发商也能活蹦乱跳,从而挤压了优秀房企的生存空间,拉低了整个行业的平均水平,也加大了买房的风险。

所以,房地产发展到今天,预售制已经不合时宜了。

对于那些有能力的开发商,现在就可以鼓励他们提供现房。今年四川、安徽等地已经开始试点现房销售了,希望能总结出适合国情的现房、准现房销售制度,用市场倒逼其他开发商转型。不管怎么做,一定要减少买房者的风险,最后过渡到无风险买房,是谁的责任谁就担着。

细心的朋友可能发现了,我一直没提房地产的一个重要参与者,地方政府。因为预售制降低了准入门槛,大小开发商有钱拿地,竞争托高了地价,有利于土地财政,这也是很多人诟病的地方。

但地方政府搞土地财政的最终目的,并不是像很多人说的那样,发钱养人。

卖地当然挣钱,但卖地的成本也很高,你要给征地补偿、搞七通一平,比如通水、通电、通路、通气、平整土地等等,还要搞学校、桥梁、医院、地铁等配套工程,说白了就是用卖地的钱投资基建,从而循环起来,有条件出售更多的土地。说出来可能很多人都不信,从整体来看,卖地的收入甚至平不了卖地的开支。

比如财政部曾披露,2018年全国土地使用权出让收入达到了6.5万亿元,创了新高。但是,全国土地出让收入的相关支出接近7万亿元,也就是入不敷出,所以需要城投债继续搞城市配套、搞基建。

因此地方政府搞房地产的最终目的,就是为了城市化。

中国城市化的紧迫性,我在开头提过了,这也是房地产搞得这么大、这么快的原因,但经过30多年的飞速发展,我们的城市化虽然不能说接近尾声,但也不再急迫,不需要像过去那样大拆大建,所以全款预售制的存在,也已经不合时宜了。

希望以后的买房人,不会再一次次地去破败的工地上,望着一堆堆水泥疙瘩心如刀绞,而这,原本是属于他们幸福温馨的家。

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