鹤岗走红、长沙出招，楼市分割线逐渐明朗

文丨西部菌

一城一策，长沙又有新动作。

这两天，一份《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》在当地广泛传播，根据媒体求证，契税调整属实。

自4月22日起，长沙将停止执行2016年2月起对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，税率统一回调至4%。

回调之后，一套价值百万的房子，交易成本会增加两万左右，对那些对房价敏感的购房者来说，购房成本提升几万，影响还是不小的。

长沙作为一城一策的试点城市，在全国楼市小阳春之际，就通过取消契税优惠抑制市场交易需求，可能会打破不少人的预期。那么长沙到底有没有代表性？

01

长沙回调契税，一城一策不是无限宽松

在二线城市中，长沙虽然低调，但近些年的城市建设不断发力，新世纪以来的经济增速在全国可以排到第四位。去年的常住人口增长达到23.66万，在重点城市中可以排第九，3%的增长率可以排到前五。

弥补城建短板，加上外来人口流入，长沙楼市因此异常火热。2017年以来连续出台了限售、限贷、限购政策，依旧没能完全降温。在人才引进政策变相开闸的刺激下，一度出现库存告急的局面。

此番契税调整出台前，长沙的新房价格同比环比已连涨了三个月，新房二手房价格相对于2015年同期增幅超过40%，在70个大中城市中，可以列为涨幅最快的一档。

如此看来契税优惠取消不难理解。它所释放的重要信号是，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期没什么商量的余地。

长沙出手，可能会打破一些惯性认知。

过去二线城市用抢人变相发房票，绕过限购政策，这样的手段被许可，是在严格的“三限”压力下，楼市整体处在降温可控的状态。

今年以来，一城一策落地，长沙、福州、厦门、杭州、宁波、成都、上海等多各城市，都开始研究制订相关的政策。

调控红线仍在，但地方不再必须对标省会，省会不再必须对标北上广深，可以根据自身实际定制调控手段，自主权大大提高。于是菏泽之后，不少大中小城市蠢蠢欲动。

来源：网络

相对来说更宽松、弹性的调控政策，加上抢人、基建的红利，二线城市被普遍看好。然而作为试点城市长沙，此时却泼了一盆冷水，这意味着一城一策不是无限放松，隐约还是有一根红线存在。

道理很简单，过去向省会、北上广看齐，天塌了有个子高的顶着，一城一策的放权，给了地方弹性，更给了主体责任，压力之下它们反而可能对小阳春格外警惕。

所以不只长沙，另一个发展迅速、过去四年二手房涨幅最快的城市合肥，这两天同样发布通知，加大对房地产市场的监管力度，严厉打击炒房、哄抬房价等行为。

02

长沙、鹤岗，为何冰火两重天

其实长沙之所以引关注，甚至有声音称打压过头，是因为近期楼市整体上小阳春并没有形成太大的气候。

以3月为例。国家统计局公布的70个大中城市数据中，一线城市新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.3%；二线新房环比上涨0.6%，二手上涨1.2%；三线新房环比上涨0.7%，二手环比上涨0.5%。

来源：统计局

相较2月，一二线城市环比涨幅，是呈下降趋势；而一二三线城市的同比数据，也只是微微提升，但离火爆相距甚远。

再看土地市场。3月的成交体量，比2月的确适当增长了，但相对于去年同期，仍然有三成的缩减。

然而考虑到一城一策容易引发连锁效应，导致跟风松绑，监管层依旧没有放松。在长沙调整契税的同时，银保监会再次表态，要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

的确，过去十年以来，房地产成了为数不多的投资工具之一，居民债务增长了近5倍，杠杆率从17.9%上升到49%，大中小城市普遍受益，碧桂园、恒大等地产巨头，甚至下沉到一些十八线县城，跟地方小房企抢生意。

三线后的高线城市的房地产虚火，通过近几年的返乡置业潮得到充分体现，彼时甚至有观察者喊出，“小县城的楼市狂欢，是对乡村中产的致命收割”。

比如鹤岗，这个地处东北的传统煤炭城市，最近因为房子“白菜价”火遍网络，一套53平方米的两室一厅只卖2.9万元，某70平方米的房子更是标价1.9万元。

来源：网络

折算下来300到400元每平的价格，比普通县城还要低。据报道，当地的真实房价远不止于此，低价房都是棚改毛坯房。不过这个价格还是能折射出一些问题。

作为第三批资源枯竭型城市，鹤岗城镇化率已超过80%，近些年人口持续外流，经济一度负增长，低价房的存在是供应过剩的直接缩影。新闻就提到，当地居民持有两三套棚改房的现象很普遍。

四线的鹤岗，和率先出招的二线长沙，形成了冰火两重天的鲜明对比。它说明，在最近的楼市小阳春之外，不同规模的城市正在形成分化。

03

三线外的楼市，要小心

西部菌在过去的文章中，多次提到城市竞争格局洗牌的观点。不管因为城市建设空间、产业定位，还是人口容量，城市洗牌，楼市当然也会洗牌。

还是那句话，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

北上广深四大一线城市，经济中心的地位短期不会有任何改变。与之对应的居民购买力，以及庞大的人口体量，决定了整体房价不会大跌。当然，作为全国风向标，也不会大涨。

二线城市是西部菌比较看好的地区。

一方面，其土地开发空间还没有像一线城市那样完全到顶，像杭州市区面积是深圳四倍，人口密度小很多；成都，十六年面积翻三倍，成为过去几年城区面积扩张最快的城市。

有足够的开发空间，就有足够的地建房子。

另一方面，随着强省会策略加强，开放落户，人口吸引力还会提高。不管刚需还是投资，都会对楼市形成刺激。

3月二线城市溢价率涨幅最高，合肥、昆明、厦门、西安等地，高溢价成交了多宗土地，正是行情看好的结果。

三线及更高线城市呢？

2017年9月，三四线城市房价涨幅，首次超过一二线城市，并维持了很长时间。就3月的数据来看，它们的表现同样不错，70个大中城市，新房、二手房，同比、环比数据，三线城市普遍高于一二线。

但高线城市像鹤岗那样收缩，人口外流，将会是未来一段时间的常见现象。

财经杂志的人口调查显示，有8.3%的三线城市已经处于收缩状态。《2019年新型城镇化建设重点任务》中首次提到收缩型城市，并要求“瘦身强体”，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中，可以算是风险预警了。

往小了看，具体到房地产业，三线后城市楼市火爆的局面，主要得益于两点：第一，棚改货币化的推进，让中小城市积累了大量资金。第二，一二线城市严格的调控政策，导致房企调转目光，在下沉市场寻在投资机会。

眼下这两大利好都大大削弱了。先说棚改，克而瑞地产的数据显示，已公布数据的19个省市棚改开工目标，总体较上一年下调了21%。比如，3月三四线城市的土地供应，就出现了明显下降。

来源：cric

中小城市本身人口就不多，市场很容易达到供应饱和，像鹤岗的低价房就是棚改房。一旦产业空心、人口外流，房子卖不动是必然结果。

另一方面，一城一策下，总体来说，一二线城市的空间更大了。尤其二线城市，从修建地铁到人才引进，都能抬升地产商业价值。

长沙此次出手，哪怕引发跟进，也只是政策层面的“短效药”，中长期的基建、人口利好摆在那里。

在相对弹性的调控氛围下，那些在下沉市场已经赚不到多少钱的房企，还是会撤回来。没有钱没有人，高线城市还如何托市？

所以，别被长沙回调契税迷惑，也别被三四线城市短暂的小阳春迷惑。无论是就业还是买房投资，对三线外城市保持警惕都没错。

那些喊着“三月不买房，四月徒伤悲，五月继续悔，年终很悲催”的十八线城市开发商，无非是为了快点回笼资金，尽早大撤退而已。