不要对楼市刺激抱有任何幻想

本文转自公众号：房东经济学

中国经济增速  1999 -2019

10月18日，国家统计局公布了前三季度国民经济数据，前三季度国内生产总值（GDP）整体增长了6.2%，其中第三季度GDP同比增长6.0%，如果这一趋势继续，第四季度中国经济有可能进入“5时代”。

在这个时候，不少观众开始揣摩下一步的方向，又开始寄希望于对房地产刺激，幻想新一轮房价暴涨来临，但这一幻想实现的可能性是0，下面我们看看为什么是0。

一、 成绩不差，民生优先

GDP增长是为了什么？为的是增加就业和改善民生。所以只要就业和民生保持向好趋势，GDP慢一点也没有关系。

今年以来，虽然经济增速放缓，但全国城镇新增就业达到1097万，光1-9月就基本完成了全年目标任务。

发改委也在近期表示：只要实现就业扩大、居民收入增加等目标，经济增速高一点低一点都是可以接受的。这相当于明说不会再用老方法应对当前的情况。

需要注意的是，中国经济的体量与发展阶段已今非昔比，中国现在的经济规模是美国的三分之二，随着规模的扩大，高速度的增长自然难以持续，转向优化结构和提升质量，今天中国的6%比五年前的10%还要多。

另一方面，去年以来全球经济放缓，又时常面临贸易保护、地缘动荡的冲击，在这种逆风的背景下取得6%是相当不容易的，中国目前是全世界1万亿美元以上经济体当中增速最快的一个，今年上半年美国经济增速只有2.5%，印度只有5.4%。所以只要我们的6%是实实在在的，那么这妥妥的是一个好成绩。

二、成本越来越大、效果越来越小

楼市刺激不再来，不是因为不想再来，而是因为不好再来，来了也没用。楼市刺激的边际成本越来越大，边际效应却越来越小。

2009年初，中国为了应对国际金融危机，推出了强力刺激，效果非常显著，中国成为最快从危机中走出来的国家。

2009-2010年中国经济迅速反弹，增速从2009年第一季度的6.2%强劲反弹到2010年第一季度的12.2%，同时外贸、工业、投资、消费大幅上升并迅速超过危机前的水平。这也是中国新世纪以来第一次大幅加杠杆，也导致2009-2010年全国房价翻倍，但复苏的结果和刺激所付出的风险成本相比，还是值得的。

金融危机后，中国出口恢复高速增长，仅用两年多的时间就实现了翻倍。由于货物出口依赖本地生产制造，也是本地实体经济和外部需求的一个风向标

相比“四万亿”，2015年的宽松对经济推动收效甚微

2014年底开始的宽松曾连续六次降息、放松各城市限贷、针对房贷利率打折，最终导致各个城市楼市非理性繁荣，房价轮流翻倍、居民债务翻倍，但效果怎么样呢？

这一轮的效果使得经济增速仅仅从6.7%短暂回到6.9%，随后再度掉头向下到今年第三季度的6.0%，同期进出口总额基本持平，工业和消费增速没有反弹，实体经济日益困难，民间、企业、地方都进入了高杠杆状态，刺激房地产的代价已经远远超过其效果了。

深圳房价本轮行情短期翻倍，全国大多数城市走势类似

2015年以来这一轮房价上涨力度是空前的（也极有可能是绝后的），它在过去十多年房价长牛的高基数上迅速地又翻了一倍。

伴随着房价的暴涨，北上广深住宅租金回报率已全部下降到1.5%的极低水平，在按揭利率5%以上的背景下，这样的租售比只能用恐怖来形容。

作为对比，被冠以“泡沫”名头最多的香港楼市，在按揭利率2.1%的情况下，住宅平均租金回报率高达3.44%，和内地相比，香港的泡沫几乎不值一提。

北上广深租金回报率 2008-2018

2019年8月时，香港住宅平均租金回报率为3.44%，是内地一线城市的两倍以上

水往低处流，房产作为中国价值最大的资产，它的高估也成了资本外流的动力来源。

一方面房价和租金上涨带动产业成本提高，厂商外迁带走大量资金和就业；

另一方面，富裕阶层可能只需要卖一套房就可以换得巨量的海外财富，推升房价泡沫相当于是送子弹给这些外流富人来打自己。

资本外流可以从经常账户的收支结构看出端倪，过去中国凭借世界工厂的地位赚取顺差，积累了大量外汇。但这几年开始，货物贸易顺差见顶下降，而外汇支出却在大幅增加，其中大部分是以“旅游”名义流出的，如果趋势维持下去，经常账户收支不久将会由正转负。

在银行购汇过的朋友都知道，无论是真的旅游，还是在境外买房、投资股票，“旅游”都是一个万用借口。过去几年，在有大量经常账户顺差作补充的情况下，中国外汇储备从峰值的4万亿美元下降到3万亿出头，可推测资本外流规模超过了1万亿美元。

中国经常账户收支情况  2000-2018

中国资金在北美影响力最大的地方当属加拿大温哥华，温哥华房价也在2015-2016年暴涨，幅度与节奏同内地一线城市几乎同步。2018年后伴随中国热点城市房地产降温，交易减少，加上当地的房地产政策，温哥华房价也转跌，这也太巧了。温哥华本地产业的造富能力不强，全靠海外资金输血，可以推测：在中国楼市交易活跃的背景下，一定有不少钱从中国流向了加拿大。

温哥华房价 2005-2019

很难想象，在这种情况下再来一波房价大涨会是怎样的结果？怂恿着刺激楼市的人是真的在为国家着想吗？

四、居民债务已达极限

近两年来，“消费降级”成为一个热门词汇，汽车销量和手机出货量的断崖式下跌应证了“消费降级”不是一句空话。

2018年开始，中国新车销量开始下降，2019年进一步下降

房贷是导致消费降级的重要因素，2018年，全国住房贷款余额达到24.9万亿元，其中有一半是近三年新增出来的，而同期全国社会消费品零售增速节节下滑，由于炒房泛滥，很多其他类型的中短期贷款（甚至包括信用卡）也涌入了楼市。

如果说过去国人爱买房是用闲钱买房，那现在可能是棺材本都拿出来了，因为买房带来的债务已经挤压到了消费。自2015年以来，民间财富遇到了几轮洗劫，包括股灾、“六个钱包”买房、互联网金融暴雷等等，有足够扛鼎能力的合格借款人越来越少，即使放松房地产信贷，恐怕也再难承受得住。

房贷暴涨的背后，消费增速下降

目前，中国居民杠杆率为53.2%，这一数字和大多数发达国家相比并不高，但我们需要考虑两个因素：

一是发达国家居民社会福利保障完善，居民高负债的背后有保障和福利托底；

二是中国居民收入占GDP的比例很低，大概只有50%，如果以收入为分母，杠杆率就超过100%了。

居民债务的风险还在于它分布的不均匀，在今年，杭州、厦门、深圳、珠海、广州、南京、合肥、苏州这八个城市“居民资金杠杆率”超过100%。

资金杠杆率超过100%的意思是：你的总负债超过了总存款。看似好像没有问题，因为一个人在拥有100万存款的情况下有100万房贷也是很正常的，在某些炒客眼里甚至过于保守。

但如果一个城市的平均杠杆率都超过100%，那就是非常危险的信号。因为杠杆在居民之间的分布是相当不均匀的，这样说可能比较好理解：一个城市内绝大多数人是有存款的，但有负债的只是一部分人甚至小部分人。

因此，杠杆率的分母是全体市民存款贡献的，但分子只来自部分人的负债。  所以在100%以上资金杠杆率的城市中，对于有负债的人群来说实际债务肯定已经远远多于存款，如果考虑负债者群体中债务分布的不均衡，那么高负债者的压力就更大了。

五、权威人士表达定力

国务院副总理刘鹤10月19日在出席2019年世界VR产业大会时称，中国经济正在经历深刻的结构调整和再平衡，面临经济增速换档、结构调整阵痛、前期刺激政策消化的“三期叠加”局面。在这种情况下，中国正在加快发展方式转变，更加注重内需与外需、消费与投资的平衡，更加注重创新驱动发展，推动中国经济从高速增长向高质量发展转变。

他的话非常有道理，也富有内涵，特别提到“三期叠加”的情况，这三个困难当中，“前期刺激政策消化”是其中一个。我的理解是：既然之前的刺激还没有消化，现在又怎能上马新的刺激呢？

这又回到了上文的观点：不是不想刺激，而是没法刺激。

六、在正确的路上前进

过去一年多以来面对经济下行压力，国家做出了很多明智举措。

例如减税降费：今年前8个月全国减税降费达到1.5万多亿元，促进了企业减负、居民增收和就业增加，激发了市场活力，据测算，2019全年减税降费总额将超过2万亿元。

又如扩大开放：在2019年，中国设立了山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江6个自贸试验区；中国还取消了原定于2021年才会取消的证券、期货、寿险金融机构的股比限制，对金融业开放有标志性意义；中国A股还被富时罗素以及MSCI大幅增加了因子权重，标志着A股国际化深入。

以及深化改革：2019年3月中国通过了《外商投资法》，这是中国的外资基础性法律，对外商投资提供了强有力保护，有助于营商环境的改善；今年中国还举办了“2019中国知识产权保护高层论坛”，致力于加强知识产权的保护。

积极的消息还有很多，在此不一一例举。

忘掉曾经”永远涨“的房价，减税降费、扩大开放、深化改革才是可持续的正途，坚持走下去，用勤劳和智慧创造财富，真正的新周期就一定会来临。